나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503044 [1] 세종특별자치시 조치원읍 신안리 244-1 조형아파트 106동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 ""홍익대국제연수원"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물(1991년 09월 14일 사용승인) 106동 5층 501호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기 설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측의 지방도로변에서 단지내로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(시도28호선)<도로법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503044 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 신안리 244-1 조형아파트 106동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 87,000,000원

토지면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

건물면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 1991년 09월 14일

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 "홍익대국제연수원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 주거지대입니다.

차량의 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

서측 지방도로변에서 단지 내로 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 03월 14일 에스비아이저축은행 근저당 (85,200,000원)

본 경매 물건은 매각으로 인해 위의 근저당권 및 그 이후의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 85,200,000원입니다.

집행법원 목적물에 대한 지상권은 말소되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 본건의 경우 해당 사항이 없습니다.

임차인 현황 및 권리분석:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-10

대항력: 없음

권리분석: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-10

배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음

권리분석: 임차인 김 은 대항력이 없습니다. 하지만, 배당 신고일자(2025-10-14) 이후 진행될 배당 절차에서 보증금 30,000,000원 전액을 회수하지 못할 경우, 그 미배당된 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 예상 배당금은 30,000,000원입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 미배당 시 위 김 임차인의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.)

1.4. 상권분석

본건은 조치원읍 신안리 일대의 주거지역에 위치한 아파트 단지입니다.

주변에 근린생활시설이 일부 존재하나, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 특화된 지역입니다.

"홍익대국제연수원"이 인근에 위치하여 지역 내에서의 인지도 및 편의시설 접근성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

대규모 주거 단지 내에 위치하여 일반적인 아파트 단지 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

단지명: 조형아파트

위치: 세종특별자치시 조치원읍 신안리 244-1

사용승인일: 1991년 09월 14일 (건축된 지 약 35년 경과)

총 동수: 8개동

총 세대수: 492세대

최고층: 6층 (본건은 5층)

주차: 총 226대 (세대당 약 0.46대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

인근 시설: 홍익대국제연수원, 농경지, 근린생활시설 등

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 사용승인되어 약 35년이 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 김 의 보증금 30,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 취득 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 주차 공간 부족: 총 492세대에 226대의 주차 공간은 세대당 약 0.46대로, 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

* 혐오시설 유무: 주변을 조사한 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 조치원읍 지역은 일부 산업단지가 존재하므로, 단지에서 떨어진 지역의 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요는 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 세종시 조치원읍에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 8,700만원입니다. 최근 2025년 10월 실거래가가 7,500만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있어, 감정가가 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

5층에 위치한 본건은 5층 매물이 8,000만원에 거래된 사례가 있어 층수 및 위치 면에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

하지만, 대항력 없는 임차인 김 의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수될 가능성이 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 건물의 노후화와 주차 공간 부족도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시 지역 내에서의 상대적으로 저렴한 아파트 진입 기회입니다.

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 홍익대국제연수원 등 지역 내 주요 시설과의 인접성이 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

최근 실거래가 (2025년 10월): 7,500만원 (1층) ~ 8,500만원 (2층)

본건과 동일한 5층 매물은 8,000만원에 거래되었습니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

임차인 김 의 보증금 30,000,000원이 미배당 시 매수인 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 최근 실거래가 및 본건의 층수(5층)를 고려하여, 5층 매물(8,000만원)과 2층 매물(8,500만원)의 가격대를 참고하되, 인수 보증금의 위험을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

안정적인 투자를 고려할 때, 예상 입찰가는 7,800만원 ~ 8,300만원 수준으로 제안합니다.

본 입찰가는 임차인 보증금 인수 위험을 제외한 금액이며, 최종 낙찰 후 임차 보증금 30,000,000원이 미배당될 경우, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금이 추가될 수 있음을 반드시 인지하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.