나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5378 [1] 충청북도 제천시 강제동 177-41 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 ""강제동마을회관"" 서측 인근 줜원주택단지 내에 위치하며, 주위는 기존의 단독주택, 전원주택, 주거나지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 시외곽 농촌지대임.

교통상황

본건까지 소형차량의 진출입이 가능하며, 동남측 및 북측 인근에 국도(38번)및 간선도로(강제로)가 통과하나 시외곽 지역으로 제반 교통사정은 다소 불편함

형태 및 이용상태

기호(1): 세장형의 토지로 공용사도로 이용되고 있음.
기호(2): 본건은 약5M(H) 옹벽으로 조성된 정방형의 평탄한 토지로 주위일대는 북동하향의 경사지대를 이루고 있으며, 주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건이 로폭 약 8M의 도로임.
기호(2): 남동측으로 노폭 약 8미터(기호1)의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역,자연녹지지역,자연취락지구,소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재.건축법 제2조제1항나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(2): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로서(사용승인일:2023.7.6)
외벽: 경량철골위 벽돌쌓기
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

현관 입구에 경량철골조 판넬지붕(테라스)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ 매각포함, 목록 1은 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제천지원 2025타경5378 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

감정가: 406,418,600 원

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ 매각 포함. 목록 1(토지)은 지분매각. 중복사건.

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 제천시 강제동 177-41

용도: 단독주택

토지면적: 1663.00㎡ (약 503.07평)

토지지분: 872.8㎡ (약 264.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.81㎡ (약 30.19평)

건물지분: 99.81㎡ (약 30.19평)

건물 제시외면적: 18.20㎡ (약 5.51평)

1.3. 건물 세부 정보 (건축물표제부 기반)

건물명칭: (정보 없음)

신주소: 충청북도 제천시 강저로7길 60-10 (강제동)

건축면적: 117.51㎡

연면적: 99.81㎡

주구조: 경량철골구조

지붕구조: 기와

사용승인일: 2023년 7월 6일

주용도: 단독주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 "강제동마을회관" 서측 인근 전원주택단지 내에 위치하며, 주위는 기존 단독주택, 전원주택, 주거 나지, 농경지, 임야 등으로 형성된 시외곽 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 진출입은 가능하나, 동남측 및 북측 인근에 국도(38호선) 및 간선도로(강제로)가 통과함에도 불구하고 시외곽 지역으로 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

기호(1) 토지: 세장형으로 공용도로로 이용 중입니다. (1663㎡ 중 872.8㎡ 지분)

기호(2) 토지: 약 5M 높이 옹벽으로 조성된 정방형의 평탄한 토지로, 주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1) 토지: 본건이 로폭 약 8M의 도로입니다.

기호(2) 토지: 남동측으로 노폭 약 8미터(기호1)의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

* 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 황

보증금: 120,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2024-12-17

확정일자: 2025-05-30

배당신고일자: 2025-08-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0 원 (임차인 황 은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 을16 (2023-12-21) 제천단양축산업협동조합 근저당권 (252,000,000원)

* 후순위 권리: 을19 (2024-08-01) 이영옥 근저당권 (120,000,000원), 갑6 (2024-08-26) 서울보증보험주식회사 가압류 (321,395,000원), 갑7 (2025-08-01) 이영옥 임의경매 (120,000,000원), 갑8 (2025-12-09) 제천단양축산업협동조합 임의경매 (금액 미상)

* 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 693,395,000 원

* 건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 (2023-12-21) 제천단양축산업협동조합 근저당권 (252,000,000원)

* 후순위 권리: 을2 (2024-08-01) 이영옥 근저당권 (120,000,000원), 갑5 (2024-08-26) 서울보증보험주식회사 가압류 (321,395,000원), 갑6 (2025-08-01) 이영옥 임의경매 (120,000,000원), 갑7 (2025-12-09) 제천단양축산업협동조합 임의경매 (금액 미상)

* 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부채권 총액: 693,395,000 원

3.3. 권리분석 종합

본건은 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 황 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 따라서 낙찰자는 소유권을 취득하게 됩니다. 지분 매각 건이므로 토지 사용 및 관리에 있어 공유자들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 제천시 강제동 외곽 농촌지대에 위치한 전원주택단지 내에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주택과 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 상업 시설보다는 주거 기능이 강한 지역입니다. 대규모 상권 형성은 어려우나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가나 편의시설은 인근 국도 및 간선도로 이용 차량을 통해 일부 수요를 기대할 수 있습니다. 인근 마을회관 등은 지역 커뮤니티의 중심 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 동남측 및 북측 인근에 국도(38호선) 및 간선도로(강제로)가 통과하나, 시외곽 지역이라 대중교통 이용 및 자가용 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 대규모 편의시설은 부족할 것으로 보이며, 생활 편의를 위해서는 제천 시내로 이동이 필요할 수 있습니다. 인근에 농경지, 임야 등이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 외곽 지역이므로 통학 거리가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있다는 점은 사건의 복잡성이나 채권자 간의 이해관계 충돌 가능성을 시사합니다.

* 지분매각: 토지가 지분으로 매각되므로, 향후 토지 사용 및 재산권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물 'ㄱ'(약 18.20㎡)이 매각에 포함되어 있으므로, 실제 인수인도 과정에서 관련 사항을 명확히 해야 합니다. 현관 입구의 테라스도 부합물로 포함됩니다.

* 임대 관계 미상: 건물에 대한 임대 관계가 현재 미상입니다. (이전 등기부상 임차인 정보로 추정) 다만, 현재 임차인 황 은 대항력이 없어 명도 부담은 적습니다.

* 교통 불편: 시외곽 지역으로 교통이 다소 불편하여 접근성이 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 강제동에 위치한 단독주택으로, 전원주택단지 내에 자리하고 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 토지 일부가 공용도로로 이용되는 특성이 있으며, 약 5m 높이 옹벽으로 조성된 주택 부지가 있습니다. 건축물은 2023년 7월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 점과 시외곽 지역의 교통 불편함은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2023년 사용 승인된 단독주택으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 권리 부담: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 승계받게 됩니다.

* 대항력 있는 임차인 없음: 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

* 전원생활 환경: 주위가 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 자연 친화적인 환경을 선호하는 분에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 406,418,600원입니다. 본건은 토지 지분 매각 건이며, 사용 승인일이 2023년으로 비교적 신축인 단독주택입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 단독주택의 매매가는 3억 5천만 원에서 5억 원 사이로 형성되어 있으나, 본건은 토지 지분 매각이며 외곽 지역의 교통 불편성 등을 고려해야 합니다.

인수할 보증금이 없으며, 후순위 권리들이 모두 소멸되는 점은 긍정적입니다. 하지만 토지 지분 매각이라는 특성상, 공유자들과의 관계 및 향후 토지 이용 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 이는 약 2억 8천 4백만 원에서 3억 2천 5백만 원 범위에 해당합니다. 만약 건물의 가치와 입지 조건을 높게 평가하는 수요가 많다면, 감정가 수준 또는 그 이상으로 경쟁이 치열해질 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 본건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 제천시 강제동 일대의 유사 물건 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터를 추가적으로 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.