나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30697 [1] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 217-17 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ""올데이골프앤리조트"" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 서측으로 남한강변길이 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1-3)는 부정형으로 주위일대는 동하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 기호(1,3)는 건축허가를 득하고 토목공사(옹벽시공)진행하다 중단된 상태의 주택 이행지이며, 기호(2)는 전 상태의 토지임.

인접 도로상태

기호(2)는 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 기호(1,3)는 인접지를 통하여 서측도로에 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):생산관리지역,특화경관지구(특화경관지구-8),국가하천(2019-12-27)(한강)(저촉),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐)홍수관리지역변경)<하천법>,하천구역(한강(팔당댐/충주댐간)변경)<하천법>,(한강)폐기물매립시설 설지제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(2):계획관리지역,특화경관지구(특화경관지구-8),성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형),가축사유제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(3):생산관리지역,특화경관지구(특화경관지구-8),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐)홍수관리지역변경)<하천법>,(한강)폐기물매립시설 설지제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

별첨 ""사진용지"" 와 같이 지상에 이동 용이한 컨테이너박스, 건자재 등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건중 기호(1,3)는 공부상 지목이 ""전"" 이나 건축허가를 득하고 토목공사 진행하다 중단된 이행지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~3 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신 참조)
-목록 1,3 지상의 건테이너(4), 이동식화장실(1) 매각 제외
-목록 1,3의 공부상 지목이 '전'이나 건축허가를 득하고 토목공사를 진행하다 중단된 '이행지'임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30697 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 217-17

용도: 전

감정가: 1,172,798,000원

토지면적: 5111.00㎡ (약 1546.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

- 일괄매각

- 목록 1~3 농지취득자격증명 제출필요 (미제출 시 보증금 몰수)

- 목록 1,3 지상의 컨테이너(4개), 이동식화장실(1개) 매각 제외

- 목록 1,3: 공부상 지목은 '전'이나, 건축허가를 득하고 토목공사를 진행하다 중단된 '이행지'임

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 '올데이골프앤리조트' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 남한강변길이 통과하는 등 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 기호(2) 토지는 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 기호(1,3) 토지는 인접지를 통하여 서측 도로에 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1): 생산관리지역, 특화경관지구, 국가하천(한강) 저촉, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, 하천구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 건축법상 도로 일부 포함.

- 기호(2): 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 가축사유제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역.

- 기호(3): 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 건축법상 도로 일부 포함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 4월 22일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을5)

총 채무액: 약 580,476,331원

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 기재된 지상권(을6, 을6-2)은 말소된 것으로 확인됩니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상임. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 인근에 '올데이골프앤리조트'가 있어 관광 및 레저 활동과 연계된 지역 특성이 일부 나타납니다. 전통적인 상업지구보다는 전원적인 환경에 가깝습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 농경지와 임야가 많아 전원생활에 적합한 환경을 제공합니다. '올데이골프앤리조트'와 같은 레저 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 다만, 일반적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요한 충주시내에 집중되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* '이행지' 상태: 공부상 지목은 '전'이나, 실제로는 건축 허가를 받고 토목 공사(옹벽 시공) 중단된 '이행지' 상태로, 원 계획대로의 개발이 어렵거나 추가적인 공사가 필요할 수 있습니다.

* 개발 제한 및 규제: 생산관리/계획관리지역, 특화경관지구, 국가하천(한강) 저촉, 홍수관리구역, 하천구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등 다수의 토지 이용 제한 및 규제가 있어 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록 1, 3 지상의 컨테이너 4개와 이동식 화장실 1개는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 협의나 처리가 필요합니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권은 말소된 것으로 확인되어 권리 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 혐오시설 및 환경 문제: 주변 지역(앙성면 영죽리)에 과거 비위생매립장이 있었던 기록이 있으며, 본건 또한 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등에 포함되어 있어 환경 규제 및 잠재적인 환경 위험 요소에 대한 검토가 필요합니다. 인근에 폐리조트가 '공포체험 명소'로 알려져 무단 침입이 잦다는 보도가 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면의 농경지로, 5111㎡의 넓은 면적을 가지고 있으나, 건축 허가를 받은 후 공사가 중단된 '이행지' 상태이며 다수의 개발 제한 구역에 포함되어 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각 후 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 확인이 필요합니다. 입지 조건상 전원생활 또는 특정 개발 목적을 가진 투자자에게 고려될 수 있으나, 농지법 및 각종 토지 이용 규제, '이행지'라는 특수성을 고려할 때 개발 및 활용에 상당한 어려움이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5111㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

* 레저 시설 인접: '올데이골프앤리조트'와 같은 레저 시설 인접성은 지역의 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

* 농촌 환경: 조용하고 쾌적한 농촌 환경에서의 전원생활이나 주말 농장 등으로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사를 통한 감정가 대비 적정 입찰가 산출, 추가적인 현장 조사 및 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 인수 보증금이 없으므로 인수될 채무는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.