나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30701 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 661 이편한세상충주 119동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ""충주중앙탑 초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 초등학교 및 중학교 등의 각급학교, 북서측 인근의 근린생활시설 등이 혼재된 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제15층 제1501호로서,
외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남서측으로 대로, 북서측 및 북동측으로 중로와 접하고 이와 연계되어 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 661번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(서충주꿈의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>
2. 663번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙2)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(서충주꿈의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 661에 소재한 이편한세상충주 아파트 119동 15층 1501호입니다.

사건번호는 충주지원 2025타경30701 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건의 감정평가액은 207,000,000원입니다.

전유면적은 59.88㎡ (약 18.1평)이며, 토지 지분 면적은 48.54㎡ (약 14.7평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본 아파트는 2017년 12월 26일에 사용승인되었습니다.

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 총 15층 건물 중 15층에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑 초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 초등학교 및 중학교 등의 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 공동주택지대입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

단지 남서측으로 대로, 북서측 및 북동측으로 중로와 접하고 있어 단지로의 진출입이 편리합니다.

제공된 정보상으로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2018-03-05 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류 등)는 말소 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 명도에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 정보가 없을 경우에도 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부 채권 총액은 277,704,216원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 "충주지식기반형기업도시" 개발구역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역으로 관리되고 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설과 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

대규모 아파트 단지(이편한세상충주) 내에 속해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 충주중앙탑초등학교, 충주중앙탑고등학교, 서충주꿈의유치원 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 이편한세상충주 아파트는 총 19개동, 1455세대로 구성된 대단지이며, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 주차대수는 408대로 명시되어 있습니다. (단, 건축물대장 총괄표제부상 총 주차 대수는 1640대로 기재되어 있어, 실제 현황 확인 필요)

* 기타: 최고층 20층, 최저층 1층으로 구성되어 있습니다.

6. 상세 면적 정보

* 토지 면적: 48.54㎡ (약 14.7평)

* 건물 면적 (전용 면적): 59.88㎡ (약 18.1평)

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 2026년 6월 실거래가 기준, 본건과 동일한 전용면적 59.88㎡ 아파트의 매매가는 195,000,000원 (16층)부터 207,500,000원 (6층)까지 분포하고 있습니다.

본건의 감정가 207,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 6층의 거래가와 유사한 수준입니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 안정적인 입찰을 위해서는 감정가 수준 또는 약간 하향한 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보증금을 제외한 예상 입찰가는 205,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

* 향후 부동산 시장 변동성: 예상치 못한 시장 침체 시 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 추가적인 명도 소요: 임차인 현황상 명도 부담이 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 수리 및 유지보수 비용: 2017년식 건물로 비교적 최신식이나, 내부 마감재 상태 등에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 충주 지역 내에서 비교적 신축에 속하는 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없으며, 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

단지 내 편의시설 및 주차 환경 등도 양호한 편입니다.

10. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 및 중학교 인근에 위치하여 학군 수요가 꾸준합니다.

* 비교적 신축: 2017년 준공으로 시설 노후화가 적어 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 용이합니다.

* 안정적인 수요: 대단지 아파트로 지역 내에서 꾸준한 매매 및 전월세 수요가 예상됩니다.

* 권리 소멸: 모든 선순위 권리가 말소되는 조건으로, 안전한 등기 이전을 기대할 수 있습니다.

11. 금액 관련 정보

* 감정가: 207,000,000원

* 최근 매매가 (59.88㎡ 기준, 2026년 6월): 195,000,000원 ~ 207,500,000원

* 예상 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.