나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51566 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 합목리 6-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 덕산면 합목리 소재 ""합목삼거리"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임.

본건(2,3): 2필 일단지의 대체로 세장형의 토지로, 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 ""지적 및 건물 개황도"" 참조.

본건(1): 본건이 도로임.

본건(2,3): 본건 남동측 도로부지(지적도)상 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서.

본건(1): 계획관리지역(2023-01-27), 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(2): 계획관리지역(2023-01-27), 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(3): 계획관리지역(2023-01-27), 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물 개황도"" 및 ""사진용지"" 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 인접 도로의 현황(노폭 등) 및 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없는바, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(4): 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로서,

-외벽: 석재 및 타일 마감 등.
-내벽: 도배 및 일부 타일 마감 등.
-바닥: 바닥마감재 및 일부 타일 마감 등.
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(4): 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 ""건물 상세 개황도"" 및 ""사진용지"" 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1은 지분 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행하는 2025타경51566(1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청북도 진천군 덕산읍 합목리 6-11이며, 근린시설 용도로 활용되고 있습니다.

감정가는 978,054,820원입니다.

토지 총 면적은 639.00㎡ (약 193.3평)이며, 건물 총 면적은 492.85㎡ (약 149.1평)입니다.

건물 제시외 면적은 13.00㎡ (약 3.9평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 만OOOOOO입니다.

본 건은 공동담보 물건이며, 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각됩니다. 목록1은 지분 매각이라는 점을 유의해야 합니다.

건축물대장상 정보에 따르면, 본 건물(4)은 "주1"로 등재되어 있으며, 단독주택 및 근린생활시설로 복합 용도 사용되고 있습니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며, 총 연면적은 492.85㎡ (약 149.1평), 건축 면적은 178.36㎡ (약 53.9평)입니다.

사용승인일은 2017년 11월 20일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 진천군 덕산읍 합목리 소재 "합목삼거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지 이용 현황을 보면, 본건(1)은 대체로 부정형의 토지로 도로 등으로 이용 중이며, 본건(2,3)은 2필 일단지의 대체로 세장형 토지로 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건(1) 토지 자체가 도로로 이용되고 있으며, 본건(2,3) 토지 남동측에는 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태로는 계획관리지역, 성장관리구역(복합형)이며, 가축사육제한구역(일부제한구역 700m)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 모두 2017년 11월 30일자 만평새마을금고 근저당권(360,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 445,000,000원, 건물 기준 697,240,267원입니다.

임차인 현황:

* (주)DC머티리얼: 보증금 40,000,000원, 사업일자 2025-06-05, 배당신고일자 2025-10-10, 대항력 없음.

* (주)유니크시스템: 보증금 35,000,000원, 사업일자 2021-11-22, 확정일자 2025-06-11, 배당신고일자 2025-09-25, 대항력 없음.

* PIAOJINGHUAN: 보증금 0원, 사업일자 2021-11-22, 대항력 없음.

* WANGSULAN: 보증금 0원, 사업일자 2024-07-04, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 60,000,000원, 전입일자 2022-11-29, 확정일자 2022-11-04, 배당신고일자 2025-09-02, 대항력 없음.

* 고 : 보증금 32,000,000원, 사업일자 2024-11-21, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 35,000,000원, 사업일자 2024-09-30, 확정일자 2024-11-21, 배당신고일자 2025-10-23, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 사업일자 2024-09-30, 확정일자 2024-09-09, 배당신고일자 2025-09-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 사업일자 2025-06-20, 대항력 없음.

* 소 : 보증금 35,000,000원, 전입일자 2020-01-29, 확정일자 2020-02-06, 배당신고일자 2025-09-29, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 0원, 사업일자 2025-06-05, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 17,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-06-17, 확정일자 2024-06-17, 배당신고일자 2025-10-10, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 65,000,000원, 사업일자 2024-05-08, 배당신고일자 2025-10-16, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2022-07-29, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 43,000,000원, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 40,000,000원, 사업일자 2024-07-25, 확정일자 2025-08-18, 배당신고일자 2025-09-30, 대항력 없음.

* 정 (전차인): 보증금 0원, 사업일자 2019-09-03, 대항력 없음.

* 정인건설(주): 보증금 0원, 사업일자 2021-04-27, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 1,100,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2022-01-05, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 40,000,000원, 대항력 없음.

* 사엔바이로텍: 보증금 40,000,000원, 사업일자 2025-06-12, 확정일자 2023-06-05, 배당신고일자 2025-08-14, 대항력 없음.

* 주식회사유니크시스템: 보증금 35,000,000원, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 40,000,000원, 사업일자 2023-10-11, 확정일자 2023-09-21, 배당신고일자 2025-09-24, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 사업일자 2021-08-17, 확정일자 2021-08-17, 배당신고일자 2025-09-25, 대항력 없음.

* 한국도로공사: 보증금 35,000,000원, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 38,000,000원, 사업일자 2019-09-03, 확정일자 2019-09-04, 배당신고일자 2025-10-16, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금을 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 진천군 덕산읍 합목리 "합목삼거리" 남서측에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 상권이 복합적으로 형성되어 있습니다.

간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 교통의 요충지 역할을 하며, 상업 활동 및 주거 기능이 공존하는 지역입니다.

5. 생활정보

인근에 주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

또한, 농경지가 인접해 있어 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리하여 생활 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되므로, 동일 채무에 대한 다른 담보물이 존재할 수 있습니다.

* 지분매각: 목록1 토지는 지분으로 매각되므로, 타 공유자와의 관계 및 향후 협의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 13.00㎡ (약 3.9평)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 도로 현황: 본건(1) 토지 자체의 도로 이용 및 본건(2,3) 토지 인접 도로(왕복 4차선)의 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 감정평가서상 현황 파악에 한계가 있음을 명시하고 있으므로, 입찰 전 반드시 직접 조사하시기 바랍니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역(일부제한구역 700m)에 포함되므로, 축산업 관련 업종은 제한될 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 파악된 임차인 전원은 대항력이 없으나, 임대차 계약 관계 및 실제 점유 현황에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 덕산읍 합목리에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주위 환경은 주거, 상업, 농경지가 혼재하는 복합 지역입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 인수하는 권리는 없습니다.

다만, 공동담보, 지분 매각, 제시외 건물, 도로 현황 등에 대한 면밀한 추가 현장 조사 및 법적 검토가 필수적으로 요구됩니다.

혐오시설 등 주변 환경에 대한 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않으며, 외부 검색을 통한 확인도 불가합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 진천군 덕산읍 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 곳으로, 향후 지역 발전 시 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 활용성: 근린생활시설 및 다가구주택 복합 용도로 활용 가능하여 임대 수익 등 다양한 투자 수익 창출이 가능합니다.

* 권리안정성: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계로 인한 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 978,054,820원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. (추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 권장합니다.)

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