나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51583 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 436-4 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 '모충고개삼거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하2층/지상7층 건 내 제1층 제101호로서,

외벽: 돌 붙임 등 마감.
내벽: 내부 인테리어 등 마감.
창호: 강화 유리 등 마감임.

이용상태

제1종근린생활시설[소매점](상호: 조은마트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(가축사육
전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)청심초교,청주교육지원청체육건강과(043-299
-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(CA유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196
))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

제시외 건물 판넬조 단층 창고(기계실) 11.05㎡는 매각 포함하나, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51583 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 436-4, 1층 101호 (신주소: 충청북도 청주시 서원구 예체로 23)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설[소매점]으로 이용중)

감정가: 3,701,000,000원

토지면적: 238.36㎡ (약 72.11평)

건물면적: 664.10㎡ (약 200.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 제시외 건물(판넬조 단층 창고 11.05㎡)은 매각 포함하나, 위반건축물 등재.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 '모충고개삼거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 2층/지상 7층 건물 내 제1층 제101호입니다.

외벽은 돌 붙임, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 강화 유리 등으로 마감되어 있습니다.

현재 제1종근린생활시설(소매점, 상호: 조은마트)로 이용 중입니다.

위생 및 급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중에 있습니다.

건물 부지 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 대로2류(30~35m), 중로1류(20~25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역(초등학교, 유치원)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 10월 5일 접수된 중소기업은행 근저당권(금2,760,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 박 (전대인): 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 없음.

* 방 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-01, 대항력 없음.

* 안 (전차인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-24, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인 관련하여 낙찰자가 부담해야 할 금액은 없습니다.

주의사항: 제시외 건물인 판넬조 단층 창고(기계실) 11.05㎡(약 3.34평)는 매각에 포함되나, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 청주시 서원구 개신동의 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

현재 '조은마트'라는 상호의 소매점으로 이용 중으로, 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 업종으로 보입니다.

대로변과 인접한 위치는 아니지만, '모충고개삼거리' 인근에 위치하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 아파트 단지 및 단독주택이 다수 분포하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

다양한 근린생활시설이 인접해 있어 금융, 외식, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

교육시설로는 (가칭)청심초교, CA유치원 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. (상대보호구역 지정)

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물(창고) 11.05㎡가 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 철거 등 행정 제재의 가능성이 있습니다. 이는 매각에 포함되므로 확인 및 조치가 필요합니다.

본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 관련 법규 및 특수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 개신동의 배후 주거 단지를 기반으로 하는 근린상가로서, 현재 안정적으로 영업 중인 것으로 파악됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 내 소비 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 위반건축물로 등재된 제시외 건물에 대한 처리 방안을 미리 검토해야 하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

채무 불이행으로 인한 경매 물건이므로, 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 갖춘 지역에 위치한 근린상가입니다.

현재 운영 중인 소매점(마트)으로 즉시 수익 창출이 가능합니다.

지하 2층/지상 7층 규모의 건물 내 1층 코너 상가로 접근성과 가시성이 양호할 것으로 예상됩니다.

향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 3,701,000,000원입니다.

본 건은 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 특수 사항(위반건축물 등)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 향후 상권 변화 가능성, 위반건축물 처리 비용 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

본 정보를 바탕으로 한 잠정적 입찰가를 제시하기보다는, 제시된 감정가를 기준으로 향후 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.