나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2025.11.18.등기) 있음(임대차보증금 4,000만원, 전입일 2023.12.11., 확정일자 2023.11.8.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOOOO

1.2. 면적

건물 전용면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

토지 지분면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 백운3차아파트

사용승인일: 2000년 9월 8일

동/호수: 301동 1층 102호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 1층

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 소재한 백운3차아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 학교, 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대입니다. 또한, 인근에 영동고속국도 원주IC가 있어 교통 접근성이 양호하며, 태장농공단지(의료기기 제조업)도 인접해 있습니다.

2.2. 교통

단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 용이하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로, 지구단위계획구역(구곡지구 또는 단관지구)에 속하며, 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 춘천지방법원 원주지원의 강제경매개시결정(2025타경20814, 채권자: 코스틱폼텍)입니다 [등기부요약].

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑10: 코스틱폼텍 강제경매 (2025.07.31. 접수, 906,666,932원) - 말소

* 을7: 이상은 주택임차권 (2025.11.18. 접수, 40,000,000원) - 인수

* 갑11: 검단농업협동조합 가압류 (2025.09.15. 접수, 20,304,998원) - 말소

* 갑12: 한국주택금융공사 강제경매 (2026.08.04. 접수) - 말소

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이상은 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 전입일자: 2023년 12월 11일

* 확정일자: 2023년 11월 8일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 7번의 주택임차권(2025.11.18. 등기)이 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 임대차보증금 4,000만원 중 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 아파트는 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활편의시설

단지 인근에 남원주초등학교, 단구중학교 등 교육시설이 있으며, 태장IC가 가까워 원주 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

4.3. 주차 및 관리

백운3차아파트는 총 559세대로 구성되어 있으며, 해당 세대수의 주차 시설을 갖추고 있습니다. (주차대수합계: 74대, 지상: 4대, 지하: 7대).

관리사무소 연락처는 033-747-5580이며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 4,000만원 중 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인의 실질적인 투자 비용이 증가하게 됩니다.

5.2. 주변 환경 요인

본 물건 인근에 태장농공단지(의료기기 제조업)가 위치하고 있습니다. 공업단지와의 인접성은 소음, 환경, 미관 등 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로, 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트로서, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 4,000만원의 임차보증금 잔액을 인수해야 하는 부담이 있어 입찰 시 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 주변 공업단지의 존재도 잠재적인 고려사항입니다.

7. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 인수되는 임차보증금 4,000만원을 제외한 금액으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있다는 점입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 대비 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 49,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(40.83㎡)의 매물이 2026년 7월 7일에 50,000,000원에 거래되었습니다.

임차보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 부담금(입찰가 + 인수 보증금)이 시세나 감정가를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

총 부담금을 감정가 수준인 49,000,000원으로 맞춘다고 가정할 경우, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 9,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다.

따라서, 인수되는 보증금을 고려하여 약 9,000,000원 ~ 10,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 총 매입 비용이 약 49,000,000원에서 50,000,000원 수준이 되도록 하는 가격입니다. (실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.