나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경241 [1] 강원특별자치도 강릉시 성산면 위촌리 533-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 성산면 위촌리에 소재하는 송양초등학교 북측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 일부 전원형주택이 들어서고 있는 강릉시 변두리의 농촌농경지역임.

교통상황

대중교통 불편한 지역이나 인근까지 소형차량의 접근은 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1)은 서측 완경사의 부정형인 자연림 상태인 '임야'
기호(2)는 서측 및 남측 완경사의 부정형 토지로 계단식으로 평탄하게 조성한 단독주택 건부지 및 주거나지임.

인접 도로상태

폭 약 5m의 콘크리트포장인 단지 내 도로로 폭 약 3m의 콘크리트포장도로에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역으로 가축사육제한구역(모든축종제한)이며 기호(2)는 개발행위허가제한지역으로 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상에는 철근콘크리트조 징크지붕 2층건의 완공된 것으로 판단되는 단독주택 3동 및 건축중인 단독주택 1동이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 '임야'이나 현황 '대' 및 일부 주거나지, 일부 단지내 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 토지상에는 단지내 상수도 공급을 위한 관정 1기가 소재하고 있으며 정확한 위치는 측량을 요함.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 관정 포함
목록1
-지상에 포함평가한 제시외 관정 1기 소재함, 정확한 위치는 측량을 요함
-분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)
목록2
-토지이용계획확인서에 의하면 토지거래계약에 관한 허가구역임
-공부상 임야이나 현황은 대 및 일부 주거나지, 일부 단지내 도로임
-지상에는 매각에서 제외하는 철근콘크리트조 징크지붕2층건의 완공으로 판단되는 단독주택3동과 건축중인 단독주택1동 소재
-매각에서 제외하는 건물소재로 인하여 제한받는 가격은 454,160,000원임(감정평가서참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경241 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 성산면 위촌리 533-3

용도: 임야

감정가: 730,192,800원

토지면적: 5056.00㎡ (약 1529.4평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 1.00㎡ (관정)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새강릉새마을금고

특이사항: 분묘기지권, 개발행위허가제한구역, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 관정 포함

1.1. 입지조건

* 본 건은 강원특별자치도 강릉시 성산면 위촌리에 소재하며, 송양초등학교 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 강릉시 변두리의 농촌농경지역으로, 일부 전원형 주택이 들어서고 있는 지역입니다.

* 교통 상황은 대중교통 이용이 다소 불편한 지역이나, 인근까지 소형 차량의 접근은 가능한 상황입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 현재까지 파악된 채권 총액은 1,430,000,000원입니다.

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 28일 접수된 홍제새마을금고의 근저당권이며, 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도로 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 목록1: 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

* 목록2: 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 강릉시 외곽의 농촌 지역에 위치하여 상업적 기능보다는 토지 자체의 개발 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

* 주변에 일부 전원형 주택이 분포하고 있어, 향후 전원주택단지 등으로의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 대중교통 이용이 불편하며, 일반적인 상업시설 이용에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 송양초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 특성상 주변 편의시설이나 문화시설은 제한적일 수 있으며, 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘: 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으므로, 현장 확인 및 별도 확인이 필수적입니다.

* 개발행위허가제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건 토지는 토지이용계획확인서상 개발행위허가제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 개발 및 토지 거래 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 공부상 '임야'로 등록되어 있으나, 현황은 '대' 및 일부 주거지, 일부 단지 내 도로로 이용되고 있어 실제 이용 현황과 공부상 내용이 상이합니다.

* 매각 제외 건물: 지상에는 완공된 것으로 보이는 철근콘크리트조 2층 단독주택 3동과 건축 중인 단독주택 1동이 소재하며, 이 건물들은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 감정가에서 454,160,000원이 제한된 상태입니다. 이는 추후 건축물 철거 또는 건물 소유주와의 별도 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 제시외 시설: 지상에 포함 평가된 제시외 관정 1기가 소재하나, 정확한 위치는 측량을 통해 확인해야 합니다.

* 교통 불편: 대중교통 이용이 어려운 지역입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 강릉시 외곽에 위치한 임야로, 일부 전원주택 개발이 이루어지고 있는 지역에 속합니다.

* 토지이용계획상 개발행위허가제한 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 개발 및 거래에 제약이 있으며, 공부상 임야이나 현황은 대지 등으로 이용되고 있어 차이가 있습니다.

* 특히, 매각 대상에서 제외되는 다수의 건물들이 지상에 소재하고 있어, 향후 토지 활용 시 건물 철거 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 또한, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 가능성도 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 따라서 본 건은 이러한 여러 제약사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 개발행위허가제한구역 및 토지거래허가구역에서 해제될 경우, 전원주택 부지 등으로의 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정평가액을 기준으로, 향후 규제 완화 및 개발 시 시세 상승을 통한 투자 이익을 예상해 볼 수 있습니다.

* 송양초등학교가 인근에 위치한다는 점은 지역적 이점으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 각종 제한사항(개발행위허가제한, 토지거래허가구역, 매각 제외 건물 존재, 분묘기지권 가능성 등)과 향후 규제 완화 및 개발 가능성, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 특히, 매각 제외 건물로 인한 가액 제한(454,160,000원)과 분묘 관련 사항은 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 할 중요 요소입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태의 상세한 파악과 더불어, 지역 부동산 시장에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

현재로서는 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 여부 등은 직접적인 확인이 어려운 점 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.