나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101287 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 832-35 아트리움 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양여자고등학교' 서측 인근에 위치
하며 주위는 다세대, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 2층 201호로서,
외벽 : 석재 및 스톤코트 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 (탐문사항)
창호 : 하이새시 이중창호 등임. (탐문사항)

이용상태

단지형 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 제형의 토지로서 단지형 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양
여자중.고등학교 , 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역
지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 민간임대주택으로 등록되어 있음.
- 건축물현황도상 확장형 발코니임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 1.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 안양지원 2025타경101287 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주 * (주택도시보증공사 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 832-35 아트리움 2층 201호

건물명: 아트리움

건축년도: 2017년 (사용승인일 2018.03.09)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호

주요 용도: 공동주택 (단지형 다세대주택, 총 7세대)

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.88㎡ (약 5.11평)

토지지분: 16.875㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

건물지분: 27.65㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 특이사항: 확장형 발코니

1.4. 가격 정보

감정가: 154,000,000원 (1억 5천 4백만원)

1.5. 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 수원지방법원 안양지원 2025타경101287 강제경매개시결정 (2025.07.30)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양여자고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주거 환경이 양호합니다. 안양일번가 등 전통 상권과도 가까운 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 앞으로 포장도로가 접해 있으며, 차량 진입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 월곶-판교선 지하철 개통 시 서해 및 강원도 방면 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 2025.07.30자 강제경매개시결정 등기보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이종혁 승계)

* 보증금: 162,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.11.11

* 확정일자: 2020.09.15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사)는 임차권의 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하였고, 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)를 제출하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

위 임차인 현황 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인의 대항력이 없고 HUG에서 제출한 확약서로 인해 임차보증금과 관련된 채무는 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '알프스타운'(2017년 준공, 60.84㎡)은 2026년 7월 2일에 3억 2천만원에 거래되었으며, 평당 약 526만원 수준입니다. '미영팰리스'(2017년 준공, 60.33㎡)는 2026년 7월 6일에 2억 8천 5백만원에 거래되어 평당 약 472만원 수준입니다. 본건(아트리움, 27.65㎡)은 이들보다 면적이 절반 수준으로 작습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건과 유사한 면적(약 27.65㎡, 8.36평)의 소형 다세대주택은 최근 거래된 비교 사례(약 60㎡)보다 단위 면적당 가격이 높을 수 있습니다. 최근 거래된 60.84㎡ 물건의 평당 약 526만원을 기준으로 환산 시, 27.65㎡의 예상 시세는 약 1억 4천 5백 5십만원 (27.65㎡ * 526만원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 또한, 60.33㎡ 물건의 평당 약 472만원을 기준으로 환산 시, 약 1억 3천 5십만원 (27.65㎡ * 472만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

따라서, 감정가 1억 5천 4백만원은 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세 추정치보다는 다소 높은 편이나, 소형 평형의 희소성 및 시장 상황을 고려할 때 합리적인 범위로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

안양일번가 등 전통 상권이 가까워 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 학교 등 교육 시설

단지 인근에 안양여자고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 관련 인수 부담은 없으나, 매각 완료 후 임차권등기 말소 절차가 원활하게 진행되는지 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체의 하자 가능성

건축물현황도상 '확장형 발코니'로 기재되어 있어, 실제 확장 부분이 건축법상 위법 사항에 해당하는지 여부를 확인해야 합니다. 불법 증축 시 철거 명령 등 행정 조치가 내려질 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보상 특이사항은 없으나, 주거지역 내에 위치하므로 주변 소음 등 일반적인 주거 환경 관련 리스크는 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거지에 해당합니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 HUG로부터 임차보증금 관련 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가는 최근 거래된 유사 면적 물건의 시세 추정치 대비 다소 높으나, 소형 면적의 특성과 향후 개발 가능성을 고려하면 투자 가치가 있습니다. 다만, 확장형 발코니 부분에 대한 법적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 (월곶-판교선 개통 예정 호재) 및 편리한 교통망

* 안양 중심상권 인접으로 풍부한 생활 편의시설

* 임차인 관련 보증금 미인수 조건으로 인수 부담 없음

* 향후 도시 재정비 및 개발 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 4백만원입니다. 최근 인근 유사 면적 다세대주택의 거래 사례를 기반으로 추정한 시세는 약 1억 3천 5백만원에서 1억 4천 5백 5십만원 사이입니다. 임차보증금 인수 부담이 없다는 점과 향후 교통망 확충(월곶-판교선)으로 인한 미래 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 확장형 발코니 관련 리스크 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 1억 4천 5백만원 ~ 1억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.