나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101285 [1] 경기도 안양시 동안구 평촌동 898 초원아파트 104동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 평촌동 소재 ""동안초등학교"" 남서측에 위치하며 주위는 대단위
아파트단지, 공원, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 대체로 양호함.

교통상황

본건 까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 평촌역(지하철
4호선)이 소재하는 등 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 402호로서
(사용승인일 : 1992.08.22.)

- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감등
- 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
- 창호 : 하이새시 등.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 '내부구조도 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장
설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 아파트 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 대로2류
(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
상대보호구역(대림유치원.토지전산망의내용은참고사항일뿐 세부사항은 경기도 안양과천
교육지원청에 반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동안고등학교,
세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(동안초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평촌중학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의
하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평촌초등학교. 세부사항은
안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(동안초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(평촌중학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기
바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 집단에너지공급대상지역<집단에너
지사업법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101285 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 동안구 평촌동 898 초원아파트 104동 4층402호

용도: 아파트

아파트명: 초원아파트(초원성원)

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 402호

사용승인일: 1992년 08월 22일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 740,000,000원

토지면적: 33.37㎡ (약 10.09평)

토지지분: 33.366㎡ (약 10.09평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경기도 안양시 동안구 평촌동 소재 동안초등학교 남서측에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 대단위 아파트 단지, 공원, 교육 시설 및 각종 근린 생활 시설이 소재하여 대체로 양호합니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 차량의 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 4호선 평촌역이 소재하여 교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 주변 교육 시설

본 건 인근에는 동안초등학교, 평촌초등학교, 평촌중학교, 동안고등학교 및 대림유치원이 소재하고 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다. (단, 일부 시설은 교육환경 보호에 관한 법률상 보호구역으로 지정되어 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 본건은 2000년 11월 16일 김남용에서 김정석으로 소유권이 이전되었습니다. 이후 여러 차례의 근저당권, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 본 경매 절차 진행으로 인해 말소될 예정입니다.

3.1. 1.말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 12월 29일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을12, 채권금액 412,800,000원) 입니다.

3.1. 2.기타 권리사항

말소기준권리 외 한국자산관리공사의 다수 근저당권 (을14, 을15, 을16, 을17), 경기광주세무서장의 압류 (갑4), 경기신용보증재단의 가압류 (갑6) 등이 등기되어 있으나, 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 본 경매 개시 결정 등기(갑7)는 한국자산관리공사 명의로 2025년 07월 31일에 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 750,000,000원 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

3.3. 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

본건이 속한 초원아파트는 총 5개 동, 368세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 1992년 08월 22일입니다. 총 주차대수는 163대로, 104동은 지상 15층, 지하 1층으로 이루어져 있습니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 있습니다.

4.2. 최근 매매 시세 동향

최근(2026년 5월~6월) 동일 단지 내 84.99㎡ 면적의 아파트 실거래가는 103,500만원에서 112,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건은 59.94㎡ 면적으로, 면적 차이를 고려한 시세 파악이 필요합니다.

4.3. 최근 전월세 시세 동향

최근(2025년 12월~2026년 5월) 본건과 동일 면적인 59.94㎡의 전세 거래는 보증금 50,000만원에 이루어졌습니다. 84.99㎡ 면적의 전세 거래는 보증금 62,000만원~65,000만원 수준이었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주위가 대단위 아파트 단지로 형성되어 있으며, 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 복리시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본건 소재지는 '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

점유자의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 외부 관찰, 탐문, 표준적 상황 등에 의하여 파악하였습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로 경매 진행 시 이를 반드시 참조하시기 바랍니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 관련 법률에 따른 다수의 지역지구 및 제한사항(상대보호구역, 절대보호구역, 대기관리권역, 과밀억제권역 등)이 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 요약

안양시 동안구 평촌동에 위치한 초원아파트 104동 4층 402호 (전용면적 59.94㎡) 경매 물건입니다. 1992년 준공된 구축 아파트이나, 평촌역 인근에 위치하며 주변 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

7.2. 시장 가치 평가

감정가 7.4억원 대비 최근 동일 면적의 전세가(5억원) 및 인근 유사 면적(84.99㎡)의 매매가(10.35억~11.25억원)를 고려할 때, 본건의 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높을 것으로 예상됩니다. 다만, '개발행위허가제한구역' 지정 등 개발 관련 제약이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

감정가가 최근 실거래가 및 예상 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저평가 매력이 있을 수 있습니다.

8.2. 입지 및 교통 편의성

안양 평촌 지역은 생활 인프라 및 교통망이 잘 갖추어진 곳으로, 지속적인 주거 수요가 예상됩니다. 지하철 4호선 평촌역 이용이 용이하여 직주근접성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 740,000,000원이며, 유사 면적(84.99㎡)의 최근 매매가(평균 약 10.8억원)를 바탕으로 환산 시 59.94㎡ 면적의 적정 시가는 약 7.6억원 내외로 추정됩니다. 4층이라는 층수와 개발행위허가제한구역 지정 등의 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 제안가

감정가 및 추정 시세를 종합적으로 고려할 때, 750,000,000원에서 800,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 최신 시세 변동을 면밀히 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.