나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101273 [1] 경기도 군포시 금정동 876 율곡아파트 343동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""흥진초교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 산본역(지하철4호선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 제20층 중 제16층 제1601호로서,
(사용승인:1994.05.02)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, W.C, 발코니, 창고, 다용도실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측, 남동측으로 왕복 4차선, 북서측, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하며, 단지 내부도로로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-09-11), 지구단위계획구역, 대로
3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사
육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2016-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제
3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적
활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101273 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 금정동 876 율곡아파트 343동 16층1601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 425,000,000원

* 토지면적: 35.12㎡ (약 10.63평)

* 건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엔OOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1994년 5월 2일

3. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

* 본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "흥진초교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 있습니다.

* 북동측 근거리에 지하철 4호선 산본역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 각각 접함.

* 기타 제한사항: 개발행위허가제한구역(2024-09-11), 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역.

4. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무관계

* 본 경매는 채권자 엔OOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다.

* 등기부채권 총액은 522,800,000원입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2019년 12월 20일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을11).

* 본 매각으로 인해 을구의 근저당권들은 모두 소멸될 예정입니다. (을11, 을14)

* 갑구의 임의경매 등기(갑4, 갑5) 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (단, 지상권 등 특수한 경우 별도 확인 필요).

3.3. 임차인 현황

* 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 다만, 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

* 해당 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

6. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 군포율곡 아파트

* 총 동수: 21개 동

* 총 세대수: 2,042세대

* 건축년도: 1994년

* 주차: 총 686대 가능 (지상 4대, 지하 33대 - 단지 전체 주차 대수 추정)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육환경

* 교육시설: 흥진초등학교가 인근에 위치하며, 관련 보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 4호선 산본역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 특수물건 정보

* 본 건은 중복사건으로, 관련 사건들과의 관계 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

* 1994년에 건축되어 30년 이상 경과한 건물로, 내외부 시설의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

* 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)의 존재 여부를 조사하였으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 주요 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따른 잠재적 영향을 고려할 필요는 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 군포시 금정동에 위치한 율곡아파트의 16층 아파트로, 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거지역에 속합니다. 1994년 준공된 아파트로 건물 노후도는 있으나, 전용면적 59.97㎡ 기준으로 최근 실거래가 대비 감정가(425,000,000원)가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 중복사건 및 개발행위허가제한구역 지정 등은 권리관계 및 향후 활용에 있어 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 임대차 관계 미확인 또한 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 현재 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮아 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

* 지하철 4호선 산본역 접근성이 우수하며, 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 59.97㎡ (약 18.14평)의 적정 면적으로 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 425,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트 시세는 약 513,000,000원에서 526,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 간의 차이를 고려하고, 물건의 잠재적 리스크(중복사건, 개발제한구역, 건물 노후도 등)를 감안하여, 보수적으로 접근 시 460,000,000원에서 480,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.