나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [1] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101271 (1)

소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 4층 402호

용도: 오피스텔 (공동주택 및 업무시설)

감정가: 299,000,000원

토지면적: 35.16㎡ (약 10.64평)

건물면적: 143.82㎡ (약 43.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 군포시 금정동에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. 북동측으로는 '군포양정초등학교'가 소재하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건이 속한 건물까지는 차량 접근이 가능하며, 남동측으로는 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 환경 분석 결과, 군포양정초등학교가 약 316m 거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 군포시청, 이마트, 각종 편의시설 등이 인근에 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 군포시 금정동 지역 자체에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 '부동산강제경매'로 진행되며, 말소기준권리인 서울중앙지방법원의 가압류(2023카단811948)보다 선순위에 있는 권리들을 분석해야 합니다.

* 등기부 요약:

- 소유권보존: 김완주 (2020-07-22)

- 주택임차권: 김치용 (2022-12-07 등기, 인수)

* 보증금: 260,000,000원

* 전입일자: 2020-10-06

* 확정일자: 2020-08-18

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

- 가압류: 서울보증보험 (2023-04-28, 말소기준권리)

- 강제경매: 서울보증보험 (2025-07-28, 말소)

* 권리분석 요약:

- 본건은 선순위임차권, 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수물건입니다.

- 특히, 을구 순위 3번의 김치용 임차인은 전입일자(2020.10.6)가 말소기준권리(가압류)보다 선순위이며, 대항력이 있어 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

- '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 다른 권리가 없음을 의미하며, 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 6천만 원은 매수인이 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

- 따라서, 실제 투자 시에는 보증금 인수 여부와 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 군포시 금정동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일정한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 군포양정초등학교가 위치하며, 버스정류장이 가까워 유동인구의 유입이 기대됩니다. 또한, 주변에 아파트 및 다세대주택이 많아 배후수요는 확보될 수 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

- 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

- 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건축구조:

- 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제4층 제402호입니다.

- 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등

- 내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등

- 창호: 샷시창호 등

* 설비내역:

- 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설:

- 군포양정초등학교, 금정중학교, 군포고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

- 이마트, 각종 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 2억 6천만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 선순위 임차권: 등기부상으로도 주택임차권이 인수되는 것으로 명시되어 있어, 이 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이라는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 절차 상 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 금정동에 위치한 오피스텔로, 역세권은 아니지만 기본적인 교통 및 생활 편의시설이 갖추어진 입지입니다. 특히, 143.82㎡(약 43.51평)의 넓은 면적은 가족 단위 거주나 넓은 공간이 필요한 업무 공간으로 활용 가능성을 보여줍니다.

그러나 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 6천만 원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다. 감정가 2억 9천9백만 원 대비 임차인 보증금이 매우 높아, 낙찰 후 실질적인 인수 금액이 높아질 수 있음을 인지해야 합니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협의, 혹은 배당 결과 예측을 통해 총 인수 금액을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적: 143.82㎡ (약 43.51평)의 넓은 전용면적은 희소성이 있으며, 활용도가 높습니다.

* 편리한 생활 인프라: 초등학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 금정동 일대는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하되, 현 시세와 권리 관계를 종합적으로 고려하여 제시합니다.

* 감정가: 299,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금 (인수 조건): 260,000,000원

현재 금정동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세는 검색 결과, 3.2억 원에서 3.6억 원 사이의 매물이 확인됩니다. 예를 들어, '타임스카이' 오피스텔의 81B 타입(약 24.5평)이 3.2억 원에서 3.6억 원에 호가되고 있습니다. 본 건은 이보다 넓은 43.51평임을 감안할 때, 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 여지가 있습니다.

그러나 인수해야 할 보증금이 2억 6천만 원이므로, 입찰가는 이 부분을 감안하여 결정해야 합니다. 실질적으로 부담해야 할 총 인수금액 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 시장 시세가 3억 3천만 원이라고 가정하고, 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정한다면:

(시장 시세 - 인수 보증금) = 330,000,000원 - 260,000,000원 = 70,000,000원

따라서, 실질적인 총 투입 비용을 고려했을 때, 공격적인 입찰가는 70,000,000원에서 100,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 배당에서 임차인 보증금이 최대한 변제되는 것을 전제로 합니다. 만약 배당률이 낮을 경우, 입찰가를 더욱 낮추거나 입찰을 신중히 재고해야 합니다.

*최종 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 100,000,000원* (이 금액에 260,000,000원의 인수 보증금이 추가되어 총 330,000,000원 ~ 360,000,000원의 실질적 투입 비용이 발생할 수 있습니다.)

*주의사항: 상기 예상 입찰가는 현 시세 및 권리 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁률, 현장 상황, 임차인 배당 현황 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.