나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52899 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 656-14 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 중 2층 202호로서,
외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산공업
고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한
특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52899 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 656-14 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000 원

토지면적: 29.52㎡ (약 8.93평)

토지지분: 29.525㎡ (약 8.93평)

건물면적: 63.15㎡ (약 19.09평)

건물지분: 63.15㎡ (약 19.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: (별도 명시된 사항 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 대체로 무난하다고 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 가장형으로 공동주택 부지로 이용 중이며, 대상 물건의 서측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산공업고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑6. 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 2025.07.31 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이관연)

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.03.22

* 확정일자: 2022.02.14

* 배당신고일자: 2024.05.10

* 대항력: 있음

3.3. 등기부상 권리 분석

* 갑구: 소유권 이전 내역 (갑3, 갑4, 갑5)

* 을구:

* 을5: 주택임차권 (이관연, 2024.05.10 접수, 138,000,000원). 전입 2022.03.22, 확정 2022.02.14. 이 권리는 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.07.31 접수). 말소기준권리로서, 경매를 통해 소멸될 권리입니다.

* 갑7: 압류 (부천시, 2025.09.19 접수). 말소 예정입니다.

3.4. 종합 권리 분석

을구 5번의 주택임차권은 선순위로서 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 물건명세서 참고사항에도 명시되어 있습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (단, 상세 내용은 아래 '잠재적 리스크' 섹션 참고)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 6개월 이내 유사 건물들의 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 비교 매물 1: 부곡동 534-14 (대한아트빌), 2003년 준공, 76.9㎡(약 23.26평), 2층, 2026년 3월 거래 120,000,000원 (평당 약 5,159,000원).

* 비교 매물 2: 부곡동 716-7 (대영빌라), 2002년 준공, 73.855㎡(약 22.34평), 3층, 2026년 3월 거래 105,000,000원 (평당 약 4,699,000원).

* 비교 매물 3: 부곡동 614-3 (로얄펠리스), 2011년 준공, 71.95㎡(약 21.77평), 5층, 2026년 3월 거래 140,000,000원 (평당 약 6,430,000원).

4.2. 대상 물건 시세 추정

대상 물건(건물면적 63.15㎡, 약 19.09평)의 적정 시세는 위 비교 사례들의 평당 단가(약 470만원 ~ 640만원)를 기준으로 추정 시, 약 103,650,000원(19.09평 * 543만원/평)에서 122,500,000원(19.09평 * 640만원/평) 범위로 판단됩니다.

현재 감정가(136,000,000원)는 비교적 최근 거래 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 안산공업고등학교가 있어 통학 환경이 양호합니다. (해당 학교 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 이용도 용이합니다.

* 편의 시설: 주거지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 을구 5번의 주택임차권(보증금 138,000,000원)은 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서에도 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음'이라고 기재되어 있어, 매수인에게 보증금 전부 또는 일부가 인수될 위험이 매우 높습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어집니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(136,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 거래가(약 104,000,000원 ~ 122,500,000원)가 낮게 형성되어 있어, 취득 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 예상보다 낮은 수익률을 기록할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 유무: 현재까지의 조사 결과, 대상 물건 주변에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그 보증금(138,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 또한, 감정가가 최근 거래 시세보다 높게 책정된 점도 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 따라서 입찰 결정 시에는 인수될 수 있는 보증금 액수와 총 매입 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 부곡동의 주거 지역 내 입지로, 안정적인 수요 기반을 가지고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 특수 물건으로서, 명도 과정 및 협상 전략 수립을 통해 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* (추가적인 지역 개발 계획이나 호재가 있다면) 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 제공된 '권리분석' 섹션의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 우선적으로 반영하여 산정하였으며, 임차권 보증금 138,000,000원이 전액 변제되지 않아 매수인에게 인수될 가능성은 '잠재적 리스크' 및 '종합 의견' 섹션에서 상세히 다루었으므로, 최종 입찰 시에는 이를 반드시 종합적으로 고려해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 거래가(약 104,000,000원 ~ 122,500,000원) 및 감정가(136,000,000원)를 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 제시 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* 주의사항: 위 예상 입찰가는 임차 보증금 인수 리스크를 고려한 총 매입 비용이 아닌, 물건 자체의 가치와 권리 관계를 기반으로 산정된 입찰 희망 가격입니다. 실제 입찰 시에는 예상되는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 경쟁력이 있는지 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.