나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101238 [1] 경기도 군포시 대야미동 산1-175 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 대야미동 소재 '군포대야초등학교' 북측 인근에 위치하며,
주위환경은 자연림, 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사지의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-09-06)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화
환경보존지역()<경기도문화재보호조례>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3
구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역(2022-09-
06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공익용산지(2022-09-06)<산지관리법>, 과밀
억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 소유자는 정규열 외 28인의 공유지분 토지임.

물건 비고

분묘 1기가 소재하며 분묘기지권 성립여지 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101238 (1)

소재지: 경기도 군포시 대야미동 산1-175

용도: 임야

감정가: 1,751,390,000원

토지면적: 20,365.00㎡ (약 6,160.1평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

2. 입지조건

주위환경:

* 본건은 경기도 군포시 대야미동에 위치하며, '군포대야초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경은 자연림, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

* 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역 및 일부제한구역)

* 개발제한구역

* 역사문화환경보존지역

* 비행안전제3구역(전술)

* 과밀억제지역

* 공익용산지

인접 도로상태:

* 남측으로 노폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 공유물 전체가 매각되어 그 대금을 공유자들에게 분배하는 절차입니다.

말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (송원제이주식회사, 2014.12.10 접수, 1,000,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑구 22번, 27번, 28번, 30번, 35번, 45번, 50번, 51번, 52번, 54번, 56번, 57번, 58번, 59번, 60번, 61번, 62번 등의 압류, 가압류, 강제경매, 소유권이전 등기가 말소됩니다.

* 을구 1번, 7번, 8번, 9번, 10번 등의 근저당권 및 각종 압류, 가압류 등이 말소됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 명시된 바와 같이, 을구 순위 2번 지상권설정등기 (한국전력공사, 2015.07.31 접수) 및 을구 순위 3번 구분지상권설정등기 (한국전력공사, 2015.07.31 접수)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 약 3,732,413,818원 입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원이며, 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성:

* 본 물건은 군포시 대야미동의 자연림 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 군포대야초등학교와 농가주택 등이 산재해 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 자연환경이 우선시되는 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

인근 시설:

* 가장 가까운 교육 시설로는 군포대야초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설 및 기타 생활 기반 시설은 해당 지역의 특성상 도심 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권:

* 현장 조사 결과, 분묘 1기가 소재하고 있으며 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

토지이용 규제:

* 본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

복잡한 공유 관계:

* 공부상 소유자는 정규열 외 28인으로 총 29인의 공유지분으로 구성되어 있어, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다수의 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

인수되는 권리:

* 을구 순위 2번 및 3번의 지상권 및 구분지상권 설정 등기를 매수인이 인수해야 하므로, 해당 권리의 내용과 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

혐오시설 관련:

* 군포시에는 환경관리소(소각시설)가 운영되고 있으나, 이는 본건 소재지인 대야미동 산1-175와 직접적인 인접 지역에 위치하고 있지 않아 본 물건의 직접적인 가치에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 대야미동 소재 자연림 상태의 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 감정가는 17억 5천여만원으로 높게 책정되었으나, 분묘 1기 소재 및 분묘기지권 성립 가능성, 다수의 토지이용 규제, 복잡한 공유 관계, 지상권 및 구분지상권 인수 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 있어 심각한 제약을 초래할 수 있는 요소이므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률 자문이 필수적입니다. 토지이용계획상 제한이 많아 직접적인 개발보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 개발제한 및 공익용산지 지정으로 인한 직접적인 개발 가치는 제한적입니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성에 따른 간접적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,751,390,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 다양한 리스크 요인(분묘기지권, 토지이용규제, 인수되는 권리 등) 및 명도 비용, 법률 자문 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 분묘기지권 관련 문제 해결 비용과 인수되는 지상권/구분지상권으로 인한 제약 사항을 감안하여 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.