나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42336 [1] 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 통복동 소재 '통복시장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 남서측 근거리에 1호선 '평택역' 이 위치하며, 인근에 소재
하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상18층으로서
외 벽: 석재 붙임 마감
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

-기호(1): 집합건축물대장상 용도는 소매점임.
-기호(2): 집합건축물대장상 용도는 일반음식점임.

설비내역

공동의 위생급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리형으로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남둥측으로 폭 약 8M의 포장도로 및 남서측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-통복동 88-2: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42336 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 1층104호 (신주소: 경기도 평택시 통복시장로6번길 37)

용도: 근린상가

감정가: 621,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

토지지분: 6.36㎡ (약 1.92평)

건물면적: 33.93㎡ (약 10.26평)

건물지분: 33.93㎡ (약 10.26평)

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

규모: 지하 4층 / 지상 18층 건물 중 1층 104호 (집합건축물대장상: 공동주택(도시형생활주택)이나, 본 건은 근린상가로 등기되어 있음)

준공일: 2017년 (꿈의도시두드림)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 평택시 통복동 소재 '통복시장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 형태를 띠고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 지하철 1호선 '평택역'이 남서측 근거리에 위치해 있습니다. 또한, 인근 버스정류장의 접근성과 운행 빈도 등 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 남동측으로 폭 약 8m, 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

을구 5번 근저당권(신한은행, 2020-05-15 접수, 채권액 720,000,000원)이 본 경매 사건의 말소기준권리입니다. 따라서 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가요약서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본상 해당 지상권에 대한 구체적인 사항은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 방

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-20

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다. 그러나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부 권리 요약

* 소유권 이전: 주식회사대도산업건설 (2019-03-20), 서창욱 (2020-05-15)

* 근저당: 신한은행 (2020-05-15, 720,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 에이치에프에스삼일유동화전문 (2025-07-25, 729,075,014원)

* 압류: 평택세무서장 (2025-08-06), 평택시 (2025-09-23)

총 채권액(등기부 기준): 720,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 상권 현황

본건이 위치한 통복동 일대는 통복시장을 중심으로 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 특히 통복시장 자체는 경기 남부 최대 규모의 전통 시장으로, 현대화 사업을 통해 쾌적한 환경을 갖추고 있으며 다양한 품목의 점포들이 밀집해 있습니다. 평택역과의 근접성 또한 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 본 건의 업종 적합성

본 건의 용도는 근린상가이며, 집합건축물대장상으로는 기호(1) 소매점, 기호(2) 일반음식점으로 언급된 바 있습니다. 이는 다양한 소매업 및 음식점 운영에 적합한 환경임을 시사합니다. 주변에 오피스텔, 주택 등 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

통복시장 인근에 위치하여 다양한 재래시장 점포들을 이용할 수 있으며, 차량 접근성과 평택역 등 대중교통 이용이 용이합니다. 주변에 오피스텔, 주택 등이 있어 주거 생활 편의시설 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련 고려사항

본건은 유동화 물건으로, 이는 채권이 유동화 전문 회사로 이전되었음을 의미합니다. 일반적으로 큰 위험 요인은 아니나, 경우에 따라 채권 회수 절차상의 특징이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 또한, 명시된 임차인 방 은 대항력이 없으나, 명도 완료까지 시간이 소요되거나 추가적인 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 (건물 내 복합 용도 가능성)

집합건축물대장상 건물 전체의 주 용도가 '공동주택(도시형생활주택)'으로 기재되어 있으나, 본건은 '근린상가'로 등기되어 있습니다. 이는 건물 내 상가와 주거 시설이 혼재할 가능성을 시사하며, 상가 이용객과 주거민 간의 잠재적인 마찰 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 최근 통복시장로 일대의 '방석집'으로 불리던 유흥업소들의 간판 정비 사업이 시행되는 등 지역 환경 개선 노력이 진행된 바 있어, 부정적인 영향은 줄어들 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택역과 통복시장이라는 양호한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 상권이 활성화된 지역에 위치하며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 감정가 대비 저평가 여부 및 향후 시세 상승 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택역 및 통복시장 인접 역세권 상권.

* 안정적인 배후 수요를 제공하는 주거 및 상업 혼합 지역.

* 향후 평택시 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 인수되는 보증금 부담이 없어 명도 후 즉시 활용 가능 (대항력 없는 임차인).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가 621,000,000원을 기준으로 하여 시세, 시장 동향, 본 건의 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 인근 부동산 시세 분석, 권리관계 상세 확인 등 추가적인 분석이 필요합니다. 현재로서는 감정가를 참고하되, 충분한 수익률을 확보할 수 있는 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.