나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42334 [1] 경기도 평택시 서정동 785-3 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""지장초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건내 2층 201호로서,
외 벽 : 드라이비트마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택임.(내부구조 및 이용상황은 ""내부구조도"" 참고바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(서정3지구), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(엔젤라)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지장초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

본건은 기준시점현재 현외부표기(현관문)와 집합건축물대장상 현황도의 호별위치가 상이함.
(후첨 ""내부구조도"" 참고바람.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계미상임.
- 본건의 제시목록 및 등기사항전부증명서상 1동 건물의 표시와 집합건축물대장상 1동
건물의 표시가 상이한 바, 경매진행시 참조하히기 바람.

물건 비고

1. 건축물현황도와 출입문표시상 위치가 상이함(매각대상은 출입문표시 201호임).
2. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2019.8.28. 확정일자 2019.7.5.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 서울보증보험 주식회사의 2025.9.27.자 대항력 포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2025타경42334 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 평택시 서정동 785-3 가동 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 76,000,000원이며, 토지면적은 30.90㎡ (약 9.35평)이고 토지 지분은 30.9㎡입니다.

건물면적은 44.40㎡ (약 13.43평)이며 건물 지분은 44.4㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO이며, SGI 인수조건 변경 및 선순위 임차권의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 서정동에 소재하며, 인근에는 지장초등학교가 북서측에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

단지 북측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(서정3지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(엔젤라, 지장초), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건 등기부등본상 요약에 따르면, 소유권 이전 및 매매 내역이 확인됩니다.

말소되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 90,000,000원입니다.

주요 권리사항으로는 을구 3번 주택임차권(채권자: 최은경, 채권금액: 90,000,000원, 전입일자: 2019.08.28, 확정일자: 2019.07.05)이 있습니다.

본 임차권은 대항력이 있는 것으로 보이나, 서울보증보험 주식회사가 2025년 9월 27일자로 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

기타 갑구에는 국민건강보험공단, 수원지방검찰청평택지청 등의 압류가 존재하며, 채권자 서울보증보험의 강제경매개시결정으로 본건 경매가 진행되고 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서정동 지역은 주거 밀집 지역으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 상권입니다.

인근 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 거래가 있었습니다.

2026년 5월 5일 거래된 송탄빌리지8동(49.62㎡)은 8,000만원에 매매되었으며, 이는 약 161.2만원/㎡의 가격입니다.

2026년 5월 1일 거래된 부락맨션나동(59.64㎡)은 11,000만원에 매매되었으며, 이는 약 184.4만원/㎡의 가격입니다.

2026년 5월 14일 거래된 풍림주택(마동)(48.06㎡)은 5,300만원에 매매되었으며, 이는 약 110.3만원/㎡의 가격입니다.

본건의 감정가 76,000,000원은 44.40㎡ 기준 약 171.17만원/㎡로, 최근 거래 사례들을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 지장초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 생활 편의시설 역시 혼재되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 2층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 건축물 현황도와 출입문 표시상의 위치가 상이하다는 점입니다. 매각 대상은 출입문 표시상 201호이므로, 실제 현장 확인 시 도면과의 차이를 인지해야 합니다.

건물 준공 연도가 1999년으로 약 25년 이상 경과하여, 신축 건물에 비해 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 계획상 비행안전제6구역에 해당하여 건축물의 높이 제한 등 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

제시목록 및 등기사항전부증명서상 건물 표시와 집합건축물대장상 건물 표시가 상이하다는 점도 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 교육시설과 편의시설이 인접해 있어 거주 환경이 비교적 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 선순위 임차권의 존재에도 불구하고, 서울보증보험의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 임차 보증금을 인수할 부담이 없다는 점입니다.

건축물 현황도와 실제 위치의 차이, 건물의 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려되나, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 적다는 점에서 투자가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

매수인이 부담해야 할 임차 보증금이 없다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

감정가(약 171만원/㎡)가 주변 시세(약 110~184만원/㎡) 범위 내에서 적정하게 책정된 것으로 보이며, 시세 대비 저평가 가능성도 있습니다.

초등학교와 근접한 입지 조건은 안정적인 임대 수익 또는 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 종합적인 분석을 수행한 결과, 본건의 예상 입찰가는 76,000,000원에서 85,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점과 주변 시세를 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 전략도 유효할 수 있습니다.

단, 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서에서는 시장 상황 및 권리관계 명확성을 고려하여, 80,000,000원 을 권장 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.