나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52644 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 126 대영파크 106동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 '퇴촌 청소년문화센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2015년 11월 24일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건 외부에 철재구조물로 된 외부 발코니가 소재함.

물건 비고

본건 외부에 철재구조물로 된 외부 발코니가 소재함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경52644 (1) 사건번호로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 126 대영파크 106동 1층 101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 172,000,000원이며, 토지면적은 102.71㎡(약 31.07평)이고 건물면적은 59.19㎡(약 17.91평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 건물및토지상세정보

건축물물리구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)로 되어 있으며, 2015년 11월 24일 사용승인을 득한 지상 4층 건물 중 1층 101호입니다.

외벽은 치장벽돌 마감 등, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

토지는 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 '퇴촌 청소년문화센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 편의시설로는 '퇴촌 청소년문화센터'가 있으며, 추가적인 편의시설 및 공공시설은 도보 및 차량 이동 거리에 위치할 것으로 보입니다.

도보권 내에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 4월 5일에 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(채권액 126,000,000원)입니다.

집합건물 등기부등본 요약에 따르면, 총 채권액은 160,487,970원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 갑3, 갑4, 갑5 권리(가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 이보라 씨가 있으며, 보증금 0원, 차임 0원에 2016년 4월 7일 전입하였으나 대항력은 없습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석및시세분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사한 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 일승테크빌 103동 (2010년식, 전용 70.93㎡): 2026년 6월 16,300만원

* 한성타운 (2003년식, 전용 71.63㎡): 2026년 2월 19,000만원

* 아인스위트 (2017년식, 전용 70.72㎡): 2026년 5월 21,500만원

본건은 2015년 11월 사용승인을 받은 건물로, 주변 거래 사례와 비슷한 건축 연식 범위를 가지고 있습니다.

건물 전용면적(59.19㎡, 약 17.91평)은 최근 거래 사례의 전용면적(약 70~71㎡)보다 약간 작습니다.

본건의 감정가 172,000,000원(약 1.72억)은 주변 시세 범위(1.63억 ~ 2.15억)의 하단부에 해당합니다.

1층이라는 점과 외부 발코니의 존재를 고려하면, 내부 상태 및 발코니 활용도에 따라 실제 가치는 변동될 수 있습니다.

제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하여 별도 분석은 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되며, '퇴촌 청소년문화센터'가 가까이 있습니다.

교통 여건은 '보통' 수준으로, 대중교통 이용보다는 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다.

광주시 퇴촌면은 자연 경관이 좋은 지역으로 알려져 있으나, 수도권 주요 업무지구와의 접근성은 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 잠재적리스크

* 외부 발코니: 본건 외부에 철재구조물로 된 외부 발코니가 소재한다는 점은, 불법 건축물일 가능성이 있어 철거 명령 대상이 되거나 추후 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 중요한 확인 사항입니다.

* 1층 위치: 저층에 위치하여 일조권, 사생활 침해, 소음 등에 다소 취약할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재건축, 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 관리 상태: 2015년식 건물로, 건물 내부 및 외부의 전반적인 관리 상태에 따라 수리 및 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 다세대주택으로, 2015년식 건물이므로 비교적 신축에 해당합니다.

감정가 1.72억 원은 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가(1.63억 ~ 2.15억 원)와 비교했을 때, 합리적이거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차인 보증금 또한 없어 권리 관계는 명확하고 안전한 편입니다.

다만, 외부 발코니의 불법 증축 가능성, 1층이라는 점, 지역적 특성(자연녹지, 각종 규제) 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 외부 발코니 현황, 주변 환경 등을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자포인트

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 시세차익 가능성이 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 실거주 및 임대 목적: 퇴촌면 지역의 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 수요층에게 실거주 목적 또는 임대 목적 투자로 고려될 수 있습니다.

* 소액 투자 가능: 아파트에 비해 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

1.9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 172,000,000원입니다.

최근 매매 사례에서 가장 낮은 거래가는 16,300,000원(약 1.63억 원)이며, 가장 높은 거래가는 21,500,000원(약 2.15억 원)입니다.

본건은 1층이며, 외부 철재구조물 발코니가 존재한다는 점을 감안해야 합니다. 이 발코니가 불법 증축일 경우 철거 비용이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

권리 인수 부담이 없으므로, 시세 하한선과 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 수 있습니다.

최근 거래 사례의 하한선(1.63억)과 감정가(1.72억) 사이에서, 현장 조사 결과에 따라 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 예상으로는 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰 가능성이 있으며, 낙찰가율 90%~100% 수준을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

(상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 추가적인 정보 확인과 현장 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.