나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3175 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 87-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 '삼백골마을' 북동측 인근에 위치하고 주위는 임야, 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 및 주정차 가능하고 북서측으로 통과하는 간선도로(정영로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인근 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형, 부정형 토지로서 기호(1),(2)은 일단의 주상용 건부지로 이용중이고 기호(4),(8),(9)는 상업나지 상태, 기호(5)는 묵전 상태이며 기호(6)은 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하고 도로샹태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(6)은 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(일반형)이고 가축사육제한구역(일부제한구역), 역사문화환경보전지역(허용기준구역(2구역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 이며
기호((4),(5),(8),(9) 는 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(일반형)이고 중로2류(폭 15m∼20m)에 접하며 가축사육제한구역(일부제한구역), 접도구역(국지도88호선), 역사문화환경보전지역(허용기준구역(2구역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 느티나무, 자두나무, 소나무, 향나무, 벗나무, 주목, 단풍나무 등 수목이 식재되어 있는 바 이를 일괄하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(3) 1호동은 연와조 기와잇기지붕 지하1층 지상1층 건물로서
외벽 : 적벽돌 노출쌓기 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감
바닥 : 마루목 깔기 등 창호 : 알루미늄샤시 창호이고

본건 기호(3) 2호동은 철근콘크리트구조 지붕용판넬지붕 단층 건물로서
외벽 : 적벽돌 쌍기 및 몰탈위 페인팅 내벽 : 페인팅 마감 등
비닥 : 마루목 깔기 등 창호 : 샤시창호 이며

본건 기호(7)은 목조 목조지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 통나무 붙임 등 내벽 : 페인팅 마감
바닥 : 마루목 깔기 등 창호 : 목재창호 로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 기호(3) 1호동은 주택으로 이용중이고 2호동은 근린생활시설로 이용중이며 기호(7)은 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 관정 과 기호(3) 1호동에 심야전기보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도에 도시된 바와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)∼(ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(3) 1호동은 용도가 근린생활시설로 되어 있으나 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록5. '전'으로 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
2.'시골밥상'음식점으로 폐업상태임
3.목록1.,2.은 일단의 주상용 건부지로 이용중
4.목록4.,8.,9.은 상업나지 상태(공부상 '대지'이나 현황은 음식점의 주차장부지)
5.목록5.묵전상태(공부상 '전'이나 현황은 주차장부지)
6.목록6.은 상업용 건부지로 이용중
7.목록3. 1호동은 용도가 근린생활시설로 되어 있으나 주택으로 이용중, 2호동은 근린생활시설로 이용중, 목록7.은 근린생활시설(일반음식점)로 '공실'임
8.본건 지상에 수목은 일괄하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경3175 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 87-4

용도: 근린시설

감정가: 3,469,189,520원

토지면적: 2931.00㎡ (약 886.60평)

토지지분: 2931㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 572.13㎡ (약 173.11평)

건물지분: 572.13㎡

건물 제시외면적: 330.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 초월농업협동조합

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리에 소재한 '삼백골마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 임야, 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 상가지대를 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 북서측으로 통과하는 간선도로(정영로)에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 일반적인 교통 상황을 갖추고 있습니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 양호한 편입니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(6) 토지는 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(일반형)에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역), 역사문화환경보전지역(허용기준구역(2구역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

기호(4),(5),(8),(9) 토지는 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(일반형)에 속하며, 중로2류(폭 15m∼20m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역(일부제한구역), 접도구역(국지도88호선), 역사문화환경보전지역(허용기준구역(2구역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 5. 주변 시설 및 혐오시설

현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 농경지와 주거지, 소규모 상가들이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. (구체적인 편의시설 및 학교, 병원 등은 추가 현장 조사가 필요합니다.)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 보고서에 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (다만, 물건명세서 상 '지상권개요: ' 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.)

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2007-03-28

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 3. 등기부요약

* 토지 등기부

- 소유권이전(매매): 정덕수 (1988-12-26)

- 근저당권: 초월농업협동조합 (2019-04-11, 말소기준권리)

- 압류: 국민건강보험공단 (2024-04-23)

- 가압류: 농협은행주식회사 (2024-05-29)

- 가압류: 농업협동조합중앙회 (2024-05-29)

- 압류: 광주시 (2025-03-19)

- 임의경매: 초월농업협동조합 (2025-07-24, 본건 경매 개시)

- 압류: 경기광주세무서장 (2025-08-08)

- 토지 등기부채권 총액: 2,130,502,770원

* 건물 등기부

- 소유권보존: 정덕수 (1993-07-07)

- 근저당권: 초월농업협동조합 (2019-04-11, 말소기준권리)

- 압류: 국민건강보험공단 (2024-04-23)

- 가압류: 농협은행주식회사 (2024-05-29)

- 가압류: 농업협동조합중앙회 (2024-05-29)

- 임의경매: 초월농업협동조합 (2025-07-24, 본건 경매 개시)

- 압류: 광주시 (2025-11-21)

- 압류: 경기광주세무서장 (2026-05-21)

- 건물 등기부채권 총액: 2,130,502,770원

1.4. 상권분석

본건은 근린생활시설 용도로, '시골밥상' 음식점으로 운영되었으나 현재는 폐업 상태입니다.

목록1,2번지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 목록4,8,9번지는 상업나지 상태(현 주차장 부지)입니다. 목록5번지는 묵전 상태(현 주차장 부지)입니다. 목록6번지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.

목록3번 1호동은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중이며, 2호동은 근린생활시설로 이용 중입니다. 목록7번은 근린생활시설(일반음식점)로 현재 공실 상태입니다.

현재 상권은 활성화되지 않은 지방도변 상가지대이며, 폐업 상태인 음식점과 주차장으로 이용되는 토지, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 향후 활용 방안에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재의 상권 활성화 정도는 높지 않습니다.

1.5. 생활정보

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재지로, 주변이 농경지와 임야, 단독주택 등으로 둘러싸여 있어 조용한 전원생활 환경을 제공합니다. 다만, 지방도변에 위치하여 기본적인 교통 접근성은 확보하고 있습니다. 생활 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 차량 이동을 통해 인근 지역으로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록5번(전)의 경우 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다. 또한 원상회복명령이 내려질 가능성도 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 실제 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 목록3번 1호동이 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중이며, 토지 지목과 현황의 차이(주차장 부지 등)가 다수 존재하여 추후 원상복구 또는 건축물대장 용도 변경 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(330.70㎡) 및 지상 수목 일체가 일괄 매각 대상에 포함되어 있으며, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 지역 제한: 본건 토지 일부는 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리의 지방도변에 위치한 근린생활시설 및 토지입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 보유하고 있으며, 과거 음식점으로 영업했던 이력이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와의 현황 차이 등 여러 잠재적 리스크 요소를 안고 있습니다. 또한, 주변 환경이 전원적인 농경지 및 임야와 혼재되어 있어 상권 활성화보다는 개별적인 사업 운영이나 건축 등을 통한 가치 상승을 고려해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 886.60평에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 관계 복잡성 없이 통합적인 관리가 가능합니다.

* 지방도변 위치: 간선도로에 접하여 차량 접근성이 좋으며, 지역 내에서의 가시성이 확보됩니다.

* 근린생활시설 용도: 향후 리모델링이나 업종 변경을 통해 새로운 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,469,189,520원입니다.

인수 보증금은 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 존재, 농지취득자격증명 필요, 공부상 현황 차이, 지역 제한 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

리스크 해소 및 활용 방안에 따라 잠재적 가치를 평가하여 신중한 접근이 필요하며, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 협의, 지역 개발 계획 및 규제 사항에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

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