나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3076 [1] 경기도 광주시 매산동 739-13 중앙타운 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치하는 ""매향중학교"" 남측 근거리에 소재하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로서,
주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리크구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 401호로서,
( 사용승인일 : 2012년 11월 28일 )

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.

창호: 하야샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

후첨 ""건물 내부구조도"" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어있으며, 도시가스에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한
지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역<수도법> ,(한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별
대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경3076 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 739-13 중앙타운 102동 4층 401호

용도: 다세대주택

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 4층, 사용승인일 2012년 11월 28일

토지 면적: 58.75㎡ (약 17.77평)

건물 면적: 52.99㎡ (약 16.04평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 감정 평가 내역

감정가: 1억 4,500만원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 매산동에 위치하며, '매향중학교' 남측 인근에 소재합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로서, 주변 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 최호장에게서 김덕중으로 이전되었습니다. 말소기준권리는 2014년 7월 2일 접수된 성남수정새마을금고의 근저당(1억 3,000만원)입니다. 이보다 후순위인 2025년 6월 16일자 삼성카드의 가압류(2,105만 2,858원) 및 2025년 7월 22일자 성남수정새마을금고의 임의경매 등기 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 1억 5,105만 2,858원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 등기부 요약상 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 주변 시세는 다음과 같습니다.

* 삼호맨션(연립, 1997년식, 84.47㎡): 1억 3,000만원 (평당 약 510만원)

* 한솔골든타운(연립, 1996년식, 74.64㎡): 8,200만원 (평당 약 363만원)

* 리치하우스(다세대, 2015년식, 46.34㎡): 1억 700만원 (평당 약 739만원)

본건(중앙타운, 다세대, 2012년식, 건물 면적 52.99㎡)의 감정가는 1억 4,500만원입니다. 본건의 건물 전용면적(약 16.04평)과 가장 유사한 유형은 '리치하우스'(다세대, 2015년식, 약 14평)이며, 해당 물건은 1억 700만원에 거래되었습니다. 리치하우스의 평당 매매가(약 739만원)와 비교 시, 본건의 감정가(평당 약 890만원)는 건축 연도(2012년 vs 2015년)를 감안할 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 임대/매매 가치

본건의 감정평가액은 1억 4,500만원입니다. 주변 유사 다세대 주택의 최근 실거래가를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하일 수 있습니다. 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 위해서는 실제 임대 현황 및 가능한 보증금/월세 수준에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

주거, 근린생활시설, 소규모 공장, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설이 혼합된 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

'매향중학교'가 남측 인근에 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나 실제 거주 또는 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 지역이 주거, 상업, 공업, 농업 용지가 혼재된 복합 용도 지역으로, 향후 주변 개발이나 환경 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제가 적용되어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 중앙타운 내 다세대주택으로, 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 교육 시설 접근성이 양호합니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 다수입니다. 가장 큰 리스크는 임차인 현황이 미상이라는 점이며, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 가능성이 있으므로, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2012년 건축으로 비교적 신축에 해당하여 관리가 용이할 수 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 복잡한 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 주변 지역의 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 4,500만원

주변 다세대 주택 최근 실거래가(2026년 5월, 46.34㎡ 기준): 1억 700만원 (제곱미터당 약 231만원)

본건 감정가 기준: 제곱미터당 약 273.6만원

상기 시세 분석 결과 및 임차인 현황 미상이라는 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 1,500만원 ~ 1억 3,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.