나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57133 [1] 경기도 화성시 영천동 847-8 더블유-스페이스 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ‘기흥동탄IC’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업
센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상11층 건물 내 제1층 제117호로서,
(사용승인일 : 2022.10.19)
외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 외관상 업무시설(부동산공인중개사사무소)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, '공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활
시설, 업무시설(사무소) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-118)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-61)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

본건의 용도는 집합건축물대장 상 '일반음식점'이나, 기준시점 현재 외관상 업무시설(부동산
공인중개사사무소)로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및
이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로
실제와 다소 상이할 수 있습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 본건 용도는 '일반음식점'이나 현황은 '업무시설(공인중개사 사무소)'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57133 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 847-8 더블유-스페이스 1층117호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '일반음식점', 현황 '업무시설(공인중개사 사무소)')

감정가: 44,900,000원

토지면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

토지 지분: 14.58㎡ (약 4.41평)

건물면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

건물 지분: 38.61㎡ (약 11.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 푸른새마을금고

건축물 사용승인일: 2022년 10월 19일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상11층 건물 내 제1층 제117호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 ‘기흥동탄IC’ 남측 인근에 위치하며, 주변 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 현재 '공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설, 업무시설(사무소) 건부지'로 이용 중입니다. 본 건은 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 30일 접수된 푸른새마을금고의 근저당권(채권금액 420,000,000원)입니다.

3.2. 진행 경매

본 경매는 푸른새마을금고의 신청에 의한 임의경매입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 880,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 5월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 관련 업종의 사업체들이 다수 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

본 건물은 2022년 10월 사용 승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 대형 IC가 위치하고 있어 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 다만, 본 보고서에서는 주변 혐오시설에 대한 정보는 외부 검색을 통해 제공되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

집합건축물대장 상 본 건의 용도는 '일반음식점'으로 등록되어 있으나, 현재는 '업무시설(공인중개사 사무소)'로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 시 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

본 건 토지는 성장관리권역, 택지개발지구, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 현장 확인 제한

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 정확히 확인하기 어려웠으므로, 집합건축물대장 내용, 탐문 조사, 외부 관찰 등에 의거하여 작성되었습니다. 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물로 준주거지역 내 상업 및 업무시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 건축물대장 상 용도와 현황 이용 용도가 상이한 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 권리관계가 비교적 명확하다는 장점으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 교통 및 접근성이 양호한 입지

* 복합 상업/업무 지역 내 위치

* 인수되는 임차인의 보증금이 없어 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 44,900,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 이를 기준으로 시장 상황, 향후 예상 임대 수익률, 및 용도 변경 시 소요 비용 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.