나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1521 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 30 진산마을성원상떼빌아파트 103동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 ""이현중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 20층 건내 제1층 제102호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 북하향 완경사 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

외곽공도와 연계하여 단지내 도로로 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역임.
일련번호(2,3) : 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역임.
일련번호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역,중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역임.
일련번호(5,6) : 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역임.
일련번호(7) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1521 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 30 진산마을성원상떼빌아파트 103동 1층102호

* 용도: 아파트

* 건축년도: 1997년 12월 20일

* 감정가: 648,000,000원

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (제공된 JSON 정보 기반)

* 토지면적: 40.19㎡ (약 12.16평) (일반)

* 토지지분: 40.00602536618895㎡ (약 12.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 "이현중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 외곽 공도와 연계하여 단지 내 도로로 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021-02-25 접수, 채권최고액 325,600,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑2(정서현 소유권이전), 갑3(김승선 소유권이전), 을5(우리은행 근저당), 갑4(국민은행 가압류), 갑5(국민은행 강제경매) 등 본건 부동산에 대한 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 채권 총액: 573,995,814원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 대항력 유무에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 진산마을성원상떼빌아파트는 1997년 준공되었으며, 해당 물건은 103동 1층 102호입니다. 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 6월 3일 1층 매물이 74,700,000만원에 거래되었습니다. 동일 단지 내 다른 층수의 매물들도 2026년 6월에 82,500,000만원 (5층) 및 87,000,000만원 (19층)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 최근 3.3㎡당 매매가가 2,899만원 수준으로 형성되어 있음을 시사합니다.

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 용인시 수지구 상현동은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 20층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 진산마을성원상떼빌아파트

* 총 세대수: 1744세대

* 총 주차대수: 960대

* 최고층: 20층, 최저층: 1층

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주변 시설: 이현중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용 편의성도 좋은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임차인 현황이 미상이며, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 건물 노후도: 1997년 준공된 건물로, 약 30년 가까이 경과함에 따라 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로2류, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 주변 지역에 대한 혐오시설 유무에 대한 별도 확인이 필요하나, 제공된 자료에서는 이에 대한 정보가 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치한 진산마을성원상떼빌아파트 103동 1층 102호로, 준공 후 30년 가까이 되었으나 아파트 단지로서의 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 단지 내 다양한 편의시설과 이현중학교 등 교육시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

* 임차인 현황이 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

* 감정가는 6억 4,800만원이나, 최근 1층 매물이 감정가보다 높게 거래된 사례가 있어 시세 분석을 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 1층 매물의 실거래가(74,700만원) 대비 감정가(64,800만원)가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 있으며, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 교통 편리성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 등 일상생활에서의 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보를 보면, 2026년 6월 3일 거래된 1층 매물의 가격은 74,700만원입니다.

* 이는 본건의 감정가 64,800만원보다 높은 금액으로, 현재 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

* 따라서 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 순수 부동산 가치 및 경매 관련 제반 비용을 고려해야 합니다.

* 1층이라는 점, 내부 상태, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려할 때, 최근 1층 실거래가(74,700만원)를 기준으로 보수적으로 접근하여 65,000만원에서 70,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위는 감정가보다는 높지만, 최근 시세보다는 낮을 수 있는 구간입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.