나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1518 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1169 수원인계푸르지오 102동 30층3001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '우만사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는바, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건(사용승인: 2012.12.18)내
제30층 제3001호로,

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 아파트 내벽을
기준으로 표기 합니다.)
창호: 하이샷시창호 등 입니다.

이용상태

건축물현황도상 아파트(방3, 주방 및 거실, 화장실2)입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 소화전 및 화재탐지 등의 소방설비,
승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 40미터, 서측으로 노폭 약 10미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(2012-03-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선경유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(팔달초등학교(수원교육지원청문의))
<교육환경보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1518 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1169 수원인계푸르지오 102동 30층3001호

용도: 아파트

감정가: 563,000,000원

토지면적: 25.67㎡ (약 7.77평)

토지지분: 25.67㎡ (약 7.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

건축물정보:

- 사용승인일: 2012년 12월 18일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지상 30층 중 30층

- 총 세대수 (단지): 190세대

- 총 주차대수 (단지): 236대

- 본 건물(102동) 층수: 34층

- 본 건물(102동) 세대수: 95세대 (추정)

- 내부구조: 방 3, 주방 및 거실, 화장실 2

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '우만사거리' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경으로 적합합니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도보 및 차량으로 접근 가능한 거리에 다양한 편의시설이 위치하고 있으며, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2020년 1월 3일 접수된 한국자산관리공사 근저당 (을13)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

따라서, 매각으로 인하여 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 을13: 한국자산관리공사 (근저당) - 276,000,000원

* 을14: 제너럴대부주식회사 (근저당) - 109,200,000원

* 을16: 여해자산관리대부유한회사 (근저당) - 144,300,000원

* 을17: 테크메이트코리아대부주식회사 (근저당) - 184,600,000원

* 갑6: 주한별 (강제경매) - 200,000,000원

* 갑7: 테크메이트코리아대부 (임의경매) - 금액 미상

* 을16-2: 제이비우리캐피탈주식회사 (16번근저당부채권근질권) - 144,300,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 714,100,000원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 부분입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인계동 일대는 수원시의 주요 업무 및 상업 지구와 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

아파트 단지와 함께 근린생활시설이 발달해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

주변에 관공서, 병원, 은행, 백화점 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

주거용 아파트로서의 가치와 함께, 상업 시설과의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

내부 이용 상태는 건축물 현황도상 아파트(방 3, 주방 및 거실, 화장실 2)로 이용 중입니다.

설비 내역으로는 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 도시가스 설비, 소방 설비 (소화전, 화재탐지), 승강기 설비, 지하주차장 등을 갖추고 있어 현대적인 주거 생활에 필요한 편의성을 제공합니다.

단지 인근으로 도보 및 차량 이용이 편리하며, 초등학교 및 유치원이 인접해 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

가까운 거리에 병원, 대형마트, 공원 등이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 사건이 중복으로 진행되고 있어, 낙찰 후 절차 진행에 혼선이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이라 해도, 실제 임대차 관계가 어떻게 설정되어 있는지 명확히 파악되지 않아 예상치 못한 명도 문제나 권리 주장 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 광로/소로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 다양한 토지 이용 계획 및 제한을 받고 있습니다. 특히 비행안전구역은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

수원시 팔달구 인계동에 위치한 해당 아파트는 편리한 교통망과 잘 갖추어진 생활 인프라를 자랑합니다. 비교적 최근에 건축되어 건물 상태 및 설비도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성과 미확인된 임대 관계는 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 다양한 토지 이용 규제도 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 수원시의 중심 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 우수한 교통망과 풍부한 주변 편의시설은 거주 만족도를 높여줍니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 도시 계획에 따른 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

* 신축급 아파트: 2012년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉각적인 거주가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 단지 내 시세 동향, 낙찰가율, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 또한, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 이를 제외한 입찰가 산정 규칙은 적용되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.