나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34051 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 361 세린하우스 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 ""수주중학교"" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주
위는 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고
있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 5층 504호로서,
외벽: 석재붙임, 드라이비트 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재경보기 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설(사무소) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측으로 노폭 약 8m 정도, 서측으로 노폭 약6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구
역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역
나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34051 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 361 세린하우스 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 190,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '수주중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하고 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지 형상은 장방형이며, 다세대주택 및 제2종근린생활시설(사무소) 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 토지의 북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역에 해당됩니다.

2.5. 공부와의 차이

없음

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34051) 등기가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 3번 주택임차권등기(채권액: 163,500,000원)가 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 다만, 이는 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한하여 인수되는 것으로 명시되어 있습니다. (등기부등본상 '인수'로 표기)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 163,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-24

확정일자: 2021-12-06

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 있음

비고:

3.4. 권리분석 종합

본건은 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 163,500,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 본건의 총 인수 금액에 상당한 영향을 미치므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 최우선 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 고강동 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 수주중학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 배후에 두고 있습니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이나, 근린생활시설의 존재로 인해 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 2030년 대장홍대선 개통 예정 등 지역 개발 호재는 향후 상권 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 5층 504호입니다. 외벽은 석재붙임, 드라이비트로 마감되었으며, 창호는 샤시창호입니다.

5.2. 건물 이용 현황

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 화재경보기 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. (참고: 과거 소각장 부지가 문화공간 '부천아트벙커B39'로 재탄생하였으나, 본건과의 직접적인 근접성 및 영향은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 163,500,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰 후 총 인수 금액에 상당한 부담으로 작용합니다.

6.2. 공시지가 및 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 항공표면, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한사항이 존재합니다.

6.3. 건물 노후화

건축물대장상 준공일이 2015년으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 5층에 위치하여 일조권 및 조망권 등 주거 쾌적성이 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 163,500,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가 190,000,000원 대비 매우 큰 금액으로, 총 인수 비용이 시장 가치를 크게 초과할 수 있는 위험 요인입니다. 따라서 권리분석과 인수되는 임차보증금에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 비교적 신축 건물

2015년 준공 건물로, 연식 대비 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 대중교통 이용 편의성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 우수합니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

2030년 대장홍대선 개통 예정 등 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 유사 다세대주택의 전용면적(37.28㎡~57.51㎡) 기준 평당 시세는 약 890만원에서 1,290만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적은 36.09㎡(약 10.92평)이므로, 이를 기준으로 산정한 시장 가치는 약 9,700만원에서 14,100만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 163,500,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 시세 및 감정가 대비 매우 높은 부담이 됩니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 낙찰 후 예상되는 총 인수 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 고려할 수 있습니다.

이는 보수적인 접근 방식이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최종 예상 총 인수 비용 (입찰가 + 인수 보증금):

약 120,000,000원 (입찰가) + 163,500,000원 (인수 보증금) = 총 약 283,500,000원

약 140,000,000원 (입찰가) + 163,500,000원 (인수 보증금) = 총 약 303,500,000원

따라서, 인수되는 보증금 163,500,000원을 포함할 경우, 총 인수 비용이 현재 시장 시세 대비 높을 수 있다는 점을 명확히 인지하고 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.