나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34064 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 5층509호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 주상용건물, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '부천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 제5층 제509호로서,
외벽 : 석재 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '부일로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4번지, 대준블루온 5층 509호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경34064 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정가는 213,000,000원입니다. 토지 면적은 10.17㎡(약 3.08평)이며, 건물 면적은 39.33㎡(약 11.90평)으로, 이는 전용면적에 해당합니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 주상용 건물, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 '부천역'이 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 또한, 본 건 북측의 '부일로'를 통해 인근 지역과의 연계가 용이합니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(169,000,000원)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김지현)

* 보증금: 169,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-19

* 확정일자: 2022-07-18

* 대항력: 없음. 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 보입니다. 다만 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 실제 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사우앤유

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-05-15

* 대항력: 있음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰자는 보증금 5,000,000원을 인수해야 합니다.

권리분석 결과, 낙찰자는 주식회사우앤유의 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 것으로 판단됩니다. HUG 관련 임차인의 인수 조건 변경 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 심곡동 일대는 공동주택과 상가, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다. 인근에는 '부천대학교'가 있어 대학가 상권의 특성도 일부 나타납니다.

주변 유사 물건 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 삼성베스트빌(다세대, 2001년식, 41.85㎡): 2026년 7월 14일, 111,000,000원

* 소사빌리지(다세대, 2003년식, 61.17㎡): 2026년 7월 1일, 171,000,000원

* 한양리버파크빌(다세대, 2019년식, 64.955㎡): 2026년 7월 4일, 288,000,000원

본 건(39.33㎡)과 면적이 유사한 삼성베스트빌(41.85㎡)의 최근 거래 가격은 1.11억 원 수준입니다. 이는 본 건의 감정가(2.13억 원)에 비해 상당히 낮은 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

본 물건은 부천대학교 인근에 위치하여 교육 시설에 대한 접근성이 좋습니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 부천역을 이용하면 서울 및 수도권 다른 지역으로의 이동이 용이하여 출퇴근 등 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 주식회사우앤유의 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* HUG 관련 임차인 불확실성: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(김지현)은 대항력이 없다고 표기되었으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 계약 전 철저한 권리 분석 및 관계 기관 확인이 필수적입니다.

* 복합 용도: 건축물대장상 '공동주택(도시형생활주택-원룸형)' 외 '교육연구시설(학원)', '제2종근린생활시설'로도 등재되어 있어, 실제 이용 상태와 공부상 내용 간 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 건물 관리나 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 법적 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있어, 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 2.13억 원으로 책정되었으나, 최근 거래된 유사 면적의 매매 사례(약 1.11억 원)를 볼 때 시세 대비 고평가되었을 가능성이 높습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 500만원 인수는 확정되었으며, HUG 관련 임차인의 복잡한 권리 관계는 추가적인 주의와 확인이 필요합니다. 합리적인 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세 및 권리 관계를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지: 지하철 1호선 부천역을 통한 우수한 대중교통망 확보.

* 도심지 생활 인프라: 상업시설, 편의시설, 행정기관 등 풍부한 생활 편의 시설 접근성.

* 대학가 인근: 부천대학교와 인접하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 시세: 인근 시세 대비 본 건의 감정가가 높으나, 입찰을 통해 시세 이하로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 213,000,000원이나, 최근 2026년 7월 실거래된 유사 면적(41.85㎡)의 매매가가 111,000,000원임을 감안할 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 인근 유사 면적 매매 사례 (삼성베스트빌, 41.85㎡): 111,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금 (주식회사우앤유): 5,000,000원

상기 실거래가 및 인수 보증금을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 1.3억원에서 1.6억원 범위로 추정됩니다. HUG 관련 권리관계의 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.