나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34062 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 129-73 이든하우스 105동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.08.05

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부천지원 2025타경34062 (1)

1.2. 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 129-73 이든하우스 105동 4층 403호

1.3. 건물정보

* 구분: 다세대주택

* 전용면적: 62.26㎡ (약 18.8평)

* 준공년도: 2012년 (건축물대장상 허가일 2012-05-09, 사용승인일 2013-07-10)

1.4. 토지정보

* 토지면적: 44.29㎡ (약 13.4평)

* 토지지분: 44.288㎡ (약 13.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가: 227,000,000원 (2억 2천 7백만원)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 주택도시보증공사

1.9. 특이사항: HUG 인수조건 변경

3. 입지조건

2.1. 교통

* 해당 물건은 부천시 오정구 원종동에 위치하며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 대중교통 노선 및 접근성은 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

2.2. 주변환경

* 주변은 다세대주택 및 빌라, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 생활 편의시설, 학교, 공원 등 기본적인 주거 환경은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

* 외부 지도 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설이나 반사회적 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강창제)

* 보증금: 250,000,000원 (2억 5천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-27

* 확정일자: 2022-05-27

* 배당신고일자: 2024-07-16

* 대항력: 없음

* 특이사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금 250,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.2. 말소기준권리

* 부천시 (압류, 2024-04-29)

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 없음 (을구 9번 주택임차권등기(강창제)는 HUG의 말소동의 확약으로 인해 매각으로 소멸됩니다.)

3.4. 인수되는 권리

* 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 원종동 일대의 다세대주택 실거래가는 2025년 12월 기준 7,000만원에서 9,000만원 수준으로 확인되었습니다.

* 이는 전용면적 26.64㎡ ~ 31.32㎡ 기준이며, 평당 약 738만원 ~ 1,055만원 선에 해당합니다.

* 다만, 해당 정보의 건물들은 대부분 1986년 ~ 1991년 사이에 준공된 건물들로, 본건 이든하우스(2012년 준공)보다 연식이 오래되었습니다.

* 본건은 2012년 준공으로 상대적으로 신축 건물에 해당하므로, 제공된 JSON의 실거래가와는 시세 차이가 있을 수 있으며, 일반적으로 신축 건물이 더 높은 가격대를 형성합니다.

* 본건의 감정가는 227,000,000원 (62.26㎡ 기준, 평당 약 1,207만원)으로, 제공된 JSON의 연식 오래된 건물들의 실거래가보다는 높은 수준이나, 신축 건물임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 단지 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 현황은 현장 확인 필요)

5.2. 주변 교육시설

* 원종동 일대에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. (정확한 학군 및 통학 거리는 현장 확인 필요)

7. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 해당 물건은 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 모든 임차 관련 권리가 말소될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 현재 상황이나 향후 처리 방안에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건축물대장상 철근콘크리트구조로 견고하게 지어진 건물이며, 제시된 정보만으로는 별도의 물리적 하자나 리스크는 발견되지 않았습니다. (정확한 상태는 현장 방문 시 점검 필수)

6.3. 기타 리스크

* 'HUG 인수조건 변경' 문구는 HUG의 역할 및 조건 변경 사항에 대한 불확실성을 내포할 수 있으므로, 경매 진행 과정이나 HUG 측과의 소통을 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 이든하우스 105동 4층 403호 다세대주택입니다. 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 건물임에도 불구하고, 감정가는 2억 2천 7백만원으로 책정되어 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 전혀 없어 권리 관계가 매우 깨끗한 물건입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 이는 매각으로 인한 권리 소멸에 영향을 주지 않을 것으로 보입니다. 주변의 연식 오래된 다세대주택 실거래가보다는 높은 감정가이지만, 건물의 연식을 고려하면 시장 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2012년 준공)

* 권리 관계 명확 (인수되는 권리 없음, 인수 보증금 0원)

* HUG 관련 권리 소멸로 인한 명확한 등기부 상태

* 향후 시세 상승 여력 보유 (지역 개발 가능성, 신축 건물 희소성 등)

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원입니다. 인수되는 권리 및 부담이 없으며, 건물 연식이 비교적 최신임을 고려할 때, 현재 시세 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 제공된 과거 실거래가 정보(2025년 기준)는 본건의 연식과 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 수준인 227,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가를 고려하여 220,000,000원에서 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 230,000,000원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.