나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34060 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29 아펠빌리지비 102동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 내 5층 503호로서,
외 벽 : 외장 석재 붙임 마감 등임,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천
교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 귀제시목록 및 등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지의 표시에서 지목이
'잡종지""로 등재되어 있으나 현황 및 토지대장상 지목은 '대'로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34060 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29 아펠빌리지비 102동 5층503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 312,000,000원

* 토지면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

* 토지 지분: 29.31㎡ (약 8.87평)

* 건물면적: 51.88㎡ (약 15.70평)

* 건물 지분: 51.875㎡ (약 15.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 남측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주거 환경은 보통임.

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편임.

* 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최혜인)

* 보증금: 296,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-26

* 확정일자: 2021-05-06

* 배당신고일자: 2023-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022-05-06 (압류, 남부천세무서).

* 소유권보존 (2020-05-08).

* 주택임차권 (최혜인, 2023-05-31 등기, 2021-05-06 확정) - 등기부상 말소 기재됨.

* 총 등기부채권 금액: 1,621,382,050원.

* 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 개시됨 (2025-07-28).

* 물건명세서 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권 등기. 단, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리분석 결과: 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상되며, 주택임차권 또한 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (주변 지역, 2025년 12월 기준):

* 신풍맨션(A동, 2001년식, 18.05평) 실거래가: 200,000,000원 (약 1108만원/평)

* 삼현빌라103동(1995년식, 11.17평) 실거래가: 155,000,000원 (약 1388만원/평)

* 리마빌비동(2002년식, 17.31평) 실거래가: 169,000,000원 (약 976만원/평)

* 본건(아펠빌리지B, 2019년식, 15.70평)의 감정가는 312,000,000원으로, 평당 약 1987만원 수준임.

* 제시된 주변 거래 사례들은 본건보다 건축 연도가 오래되었고, 일부는 면적도 작아 직접적인 시세 비교는 제한적임.

* 본건은 비교적 신축(2019년 준공)으로, 신축 건물의 가치를 반영하여 감정가가 산정된 것으로 판단됨.

* 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 안정적인 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 단독주택, 다세대주택 등 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 차량 진입 및 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있음.

* 본건 주변에서 별도로 확인된 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 토지 지목이 '잡종지'로 등재되어 있으나 현황 및 토지대장상 '대'로 상이함. 이는 현황에 따라 무방할 가능성이 높음.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 '주택도시보증공사'만 명시되어 있고, 전체 임대 관계는 미상으로 기재되어 있음. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건 정보에 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있으나, 물건명세서상 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 아니므로 큰 리스크는 없을 것으로 보임.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택임.

* 부동산 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이후 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

* 주택임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 신축 건물의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

* 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 투자 및 실거주 목적 모두 고려 가능함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)으로 하자 및 관리 부담이 적음.

* 경매 진행으로 인한 권리관계 명확화 (대부분의 권리 소멸 예정).

* 인수해야 할 임차보증금이 없음 (0원).

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 312,000,000원임.

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

* 주변의 오래된 다세대주택 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정되었으나, 본건이 신축 건물임을 감안하면 적정 수준으로 판단됨.

* 안정적인 권리 분석 결과를 바탕으로, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

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