나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34056 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 408-13 한성맨션 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 오정구 고강동 소재 ""고리울동굴시장"" 동측인근에 위치하는 다세대주택 ""한성맨션"" 제4층 402호로서 인근은 다세대주택 및 저층아파트 위주의 주택지대임.

교통상황

성숙된 주택지대 내 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 5층 다세대주택 건물 내 제4층 제402호로서

외벽 : 콘크리트 위 단열재 마감
창호 : 프라스틱 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리혈 토지로 인접토지와 등고평탄하며 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 소음대책지역 3종구역 다지구(공항시설법), 항공표면(진입표면구역)(공항시설법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34056 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 408-13 한성맨션 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 28.33㎡ (약 8.57평)

건물면적: 47.01㎡ (약 14.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고리울동굴시장" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 저층아파트 위주의 주택지대입니다.

성숙된 주택지대 내에 위치하고 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

북측으로 소로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 소음대책지역 3종구역, 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 내에 위치합니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 10월 30일자 부천시의 압류 등기입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부요약상 을구 3번 주택임차권 (김성희, 165,000,000원)은 "말소"로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 이 부분은 입찰 전 말소 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다. "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항과 함께 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부요약상 갑구 4번 압류 (부천시)

* 집합건물 등기부요약상 갑구 5번 강제경매 (주택도시보증공사)

이 외 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

임차인 현황 분석:

* 임차인: 강

보증금: 500,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2024-09-10

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이지만, 보증금이 낮아 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-08-09

배당신고일자: 2023-09-13

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 최종 확인이 필수적입니다. 만약 인수된다면 상당한 금액이므로 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

본건은 "고리울동굴시장"이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변은 다세대주택과 저층 아파트가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 정류장이 가까워 서울 및 수도권 접근성이 보통 수준입니다.

인근 지역에 주거 외에 대규모 상업 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측 소로를 통해 단지 진출입이 가능합니다.

* 편의시설: "고리울동굴시장"을 이용할 수 있으며, 주거지역 특성상 기본적인 상업시설 및 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 것으로 보이며, 도보 통학 가능 거리에 있는지는 추가 확인이 필요합니다.

* 환경: 주택가에 위치하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 임차권 인수 가능성: 등기부상 말소 예정이고 임차인 정보상 대항력 없음으로 표기되어 있으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되어 주택도시보증공사의 말소 동의 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 이 부분에 대한 최종 확인 없이는 입찰이 어렵습니다.

* 건물 노후도: 건물 준공연도가 1999년~2003년 사이로, 중장기적인 유지보수 및 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 소음대책지역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 고강동에 위치한 다세대주택으로, 시장과 대중교통이 인접하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

현재 감정가는 153,000,000원이며, 건물면적 47.01㎡ (약 14.22평) 기준입니다.

가장 큰 문제는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권의 인수 여부입니다. 등기부상 말소 예정이나 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 현장 조사 및 법원 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 만약 이 권리를 인수하게 된다면, 보증금 165,000,000원을 추가로 부담해야 하므로 투자 가치가 크게 달라집니다.

대항력 있는 임차인 강 의 보증금은 낮아 인수 부담이 미미합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 소액 투자 기회: 만약 HUG 임차권 문제가 명확히 해결되어 인수 부담이 없다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 주거 편의성: 시장 및 교통 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 목적으로도 고려할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 재개발 가능성이 있는 노후 주택 밀집 지역의 경우, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 약 886만원/평 ~ 1032만원/평 수준입니다.

본건의 건물면적은 47.01㎡ (약 14.22평)이며, 감정가는 153,000,000원 (약 1076만원/평)입니다.

최근 매매 사례 중 43.56㎡ (약 13.18평) 다세대주택이 13,600만원에 거래된 사례 (약 1032만원/평)를 참고할 때, 본건의 시세는 약 14,000만원 ~ 14,700만원 수준으로 추정됩니다.

HUG 임차권이 최종적으로 말소되어 인수 부담이 없다는 전제 하에, 감정가 및 시세를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

주요 리스크인 HUG 임차권 인수 여부를 최종 확인한 후, 예상 시세 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 약 135,000,000원 ~ 140,000,000원 사이를 권고하며, 이는 HUG 임차권 인수 부담이 없다는 가정 하에 보수적으로 산정한 금액입니다. 최종 입찰가는 반드시 법원 현황 조사 및 관련 서류 검토를 통해 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.