나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34052 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 663-13 보담하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '심곡본1동행정복지센터' 남동측으로
약150미터 지점에 위치하며 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설
등이 밀집소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 5층건내의 5층 502호로서,

외벽 : 드라이비트 및 치장벽돌 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

본건 지붕층에 내부계단을 통한 다락방이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지붕층에 내부계단을 통한 다락방 소재함(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34052 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 663-13 보담하우스 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 19.85㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.85㎡ (약 6.00평)

건물면적: 30.01㎡ (약 9.08평)

건물지분: 30.006㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 정보:

- 사용승인일: 2020년 02월 27일

- 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트경사지붕

- 층수: 5층 건물 내 5층

- 연면적: 468.618㎡ (약 141.76평)

- 건물 총 면적: 468.618㎡ (약 141.76평)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, '심곡본1동행정복지센터' 남동측으로 약 150미터 지점에 소재합니다.

주변은 본건과 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 생활 편의시설로는 지역 내 마트, 상점, 식당 등이 풍부하며, 심곡공원과 같은 녹지 공간도 인접해 있습니다.

본건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 다음과 같은 임차인 현황 및 권리 관계가 확인됩니다.

* 임차인: 안태욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 06월 20일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없는 특이한 사례로, 인수 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이가영)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 10일

확정일자: 2022년 04월 29일

배당신고일자: 2024년 06월 12일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권으로, 등기부상 '말소'로 기재되어 있으나 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다.

본건의 특수물건정보에는 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 내용이 기재되어 있어, 등기부상 '대항력 없음'으로 표시된 것과 상반되는 정보가 존재합니다. 이는 인수될 수 있는 보증금이나 채무가 있을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 권리 관계를 더욱 철저히 확인해야 합니다. 말소기준권리는 2024년 03월 19일 접수된 안산시의 압류(갑5)로 보이나, 강제경매 개시 결정(갑6)이 말소기준이 될 가능성이 높으며, 이는 낙찰로 인해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 심곡본동은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

최근 주변 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월, 2001년식 다세대주택 59.9㎡가 198,000,000원에 거래되었습니다. (약 330만원/㎡)

* 2025년 12월, 2013년식 다세대주택 35.12㎡가 207,000,000원에 거래되었습니다. (약 589만원/㎡)

* 2025년 12월, 2019년식 다세대주택 49.33㎡가 290,000,000원에 거래되었습니다. (약 588만원/㎡)

본건은 2020년 사용승인된 건물로, 비교 대상 물건 중 가장 신축에 속합니다. 전용면적 30.01㎡에 대해 감정가는 202,000,000원 (약 673만원/㎡)입니다. 이는 비교적 최신 거래 사례의 단위 면적당 가격과 유사하거나 다소 높은 수준이나, 신축 연도를 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 권리 관계의 불확실성으로 인해 시세 대비 입찰가 결정에 신중함이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치합니다.

외벽은 드라이비트 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

감정평가서에 따르면, 지붕층에 내부 계단을 통한 다락방이 소재하여 추가적인 활용 공간이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 불확실성: 등기부상 '대항력 없음'에도 불구하고, 특이사항에 '대항력있는임차인', '선순위임차권' 등으로 기재되어 있어 인수될 수 있는 보증금이나 채무 발생 가능성이 있습니다. 특히 HUG와 관련된 임차권의 처리 방안을 명확히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 사항은 경매 과정이나 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 특이 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인 '안태욱'의 존재는 비정상적이므로, 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 최근 유사 면적의 신축 건물 시세와 유사하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시장 상황과의 괴리를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 소사구에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 표시와 상반되는 임차인 관련 정보, HUG와의 복잡한 권리 관계 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 리스크를 정확히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 양호한 입지: 주거 및 편의시설 접근성이 좋은 지역에 위치합니다.

* 추가 공간: 내부 계단을 통한 다락방이 있어 활용 가치가 있습니다.

* 잠재적 가치: 권리 관계의 불확실성이 명확히 해소될 경우, 시세 상승의 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다.

최근 거래 사례 및 물건의 특징을 고려할 때, 권리 관계의 불확실성 및 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최신 거래 사례의 단위 면적당 가격과 본건의 감정가를 종합적으로 고려하고, 특히 HUG 관련 채권 및 임차인의 권리 관계 해소 여부에 따른 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본 건은 인수 보증금을 제외하고 입찰가를 산정해야 하며, 권리 분석 상 명확히 소멸되는 권리가 많다고 판단될 경우 감정가 이상도 고려할 수 있으나, 현재로서는 리스크를 감안한 보수적 입찰이 권장됩니다.

신중한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로, 예상 입찰가는 175,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.