나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34115 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 113-2 해송파크뷰 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '부천세종병원' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 18층 건물 중 6층 605호로서,
외벽: 몰탈위페인트 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2020.10.23)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부원초-부천교육
지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울신학대))<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34115 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 113-2 해송파크뷰 6층605호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물명: 해송파크뷰

* 층수: 6층 / 총 18층

* 감정가: 317,000,000원

* 토지면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

* 건물면적: 70.09㎡ (약 21.19평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 계양새마을금고 (기록상 계OOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하며, '부천세종병원' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 도보 약 9분 거리에 1호선·서해선 소사역이 위치하여 교통 여건이 우수합니다.

* 건물의 구조:

철근콘크리트구조 평슬래브 지붕의 18층 건물 중 6층 605호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다. 건물 사용승인일은 2020년 10월 23일로 비교적 신축 건물입니다.

* 건축물 현황:

건축물대장상 용도는 업무시설(업무시설 및 공동주택)이며, 18층 건물에 총 130세대로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 현황:

부정형 토지 위에 업무시설 및 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태:

건물 토지는 동측 및 북측으로 포장된 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부원초, 서울신학대), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 계양새마을금고의 근저당권(을1, 채권최고액 247,500,000원)입니다. 이후 접수된 모든 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권 총액은 275,831,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 석*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-03

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유 및 임대차 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계:

0원 (임차인의 대항력 없음으로 인한 인수 보증금 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

최근 2026년 1월부터 4월까지 거래된 인근 해송파크뷰 오피스텔의 실거래가는 약 2억 3,540만원에서 2억 7,500만원 사이입니다. (전용면적 약 63.69㎡ ~ 73.02㎡ 기준)

* 건물 가치 분석:

2020년 신축 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 최근 거래가격을 고려할 때, 감정가 3억 1,700만원 대비 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 평균 거래가:

제공된 최근 3건의 매매 정보를 바탕으로 산출한 평균 거래가는 약 2억 5,513만원입니다.

* 임대 수익률:

제공된 정보에는 임대차 현황에 대한 상세 내용이 없어 정확한 임대 수익률 산출은 어렵습니다. (임대관계 미상)

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

인근에 종합병원인 부천세종병원이 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 교육시설:

부원초등학교 및 서울신학대학교가 상대보호구역으로 지정될 만큼 교육 시설과의 접근성이 있습니다.

* 주변 혐오시설:

주변을 조사한 결과, 본건 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 일반적인 업무 및 주거 복합 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계:

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 법적 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 채권 총액이 감정가에 근접하거나 초과할 가능성도 있어 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 명도 관련:

임차인 석* 씨는 대항력이 없으며 보증금/차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 명도 저항 가능성은 낮아 보이나, 실제 점유 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 건축 관련:

건축물대장상 위반 건축물 등 특이사항은 보고되지 않았습니다. 다만, 2020년 사용승인된 건물이므로 하자 등은 육안 확인 및 전문가 점검이 필요합니다.

* 기타:

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 임대 중인지 등 실제 이용 상태를 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 소사구의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 신축 오피스텔입니다.

* 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 명도 리스크가 낮다는 장점이 있습니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 점, 임대 관계 미상 등의 요소는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

* 전반적으로 안정적인 가치 상승이 기대되는 지역 내 신축 오피스텔로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 및 법적 리스크가 낮습니다.

* 비교적 저렴한 가격에 매입할 경우 시세차익 및 임대수익 동시 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 317,000,000원이나, 최근 실거래가 평균은 약 255,133,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가에서 별도의 인수 금액은 없습니다.

* 최근 시세 및 건물 상태를 고려하여, 보수적으로 감정가의 약 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.