나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34034 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 174-51 퀸즈빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 ""부천북초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽: 미장스톤 등 마감.
창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 약 4~6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1~2
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

2)기호 3
제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 174-51 퀸즈빌 4층402호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34034 (1)이며, 감정가는 185,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조, 경량철골조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로, 전유부분 면적은 41.71㎡ (약 12.61평)입니다.

토지 지분 면적은 24.87㎡ (약 7.52평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건축 연도는 2015년이며, 총 5층 건물입니다.

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 정OO이며, 경매 신청 채권자는 임차인으로 추정되는 정회동으로 보입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 2.교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측 및 동측으로 폭 약 4~6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

임차인: 정 (정회동)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-01-07

확정일자: 2019-01-07

배당신고일자: 2025-09-12

대항력: 있음

1.2. 2.등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전 (정원희)

- 한국캐피탈주식회사 근저당: 60,000,000원 (말소기준권리)

- 압류 (연수세무서장)

- 강제경매 (정회동): 150,737,300원 (본건 경매개시결정)

1.2. 3.인수되는 권리

말소기준권리인 한국캐피탈주식회사 근저당(2019.01.25.)보다 선순위로 등기된 권리는 없습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 근저당 및 이후의 압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 정회동은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 경매 신청 채권자(정회동)가 임차인이기도 하며, 해당 보증금 전액이 경매 절차를 통해 회수될 것으로 예상되기 때문입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세

주변 유사 건물 거래 사례를 분석한 결과, 최근(2026년 3월) 동일 지역에서 거래된 다세대주택의 경우 전용면적 50.82㎡(약 15.3평)가 23,500만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1535만원 수준입니다.

본건(퀸즈빌 402호)은 전용면적 41.71㎡(약 12.61평)이며, 감정가는 185,000,000원으로 평당 약 1468만원 수준입니다.

이는 최근 거래 사례와 비교했을 때 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.교육시설

본건 인근에 '부천북초등학교'가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

해당 지역은 '원미초등학교' 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인

임차인 정회동은 대항력(2019-01-07)을 보유하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의 및 확인 절차가 필요할 수 있습니다. 경매 신청 채권자가 임차인과 동일인일 가능성이 높아 보증금 회수에 문제는 없을 것으로 보이나, 최종 명도 시점까지 주의가 요구됩니다.

1.5. 2.재정비촉진지구

본건은 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 재정비 사업 진행 가능성을 내포하며, 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 동시에 사업 진행에 따른 불확실성이나 건축 행위 제한 등도 발생할 수 있습니다.

1.5. 3.기타

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 도시형생활주택으로, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 인수될 부담은 적으나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경과 미래 가치를 동시에 고려할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 거래 사례 대비 합리적인 감정가 책정 가능성.

* 재정비촉진지구 지정에 따른 장기적 가치 상승 잠재력.

* 부천북초등학교 인근의 우수한 교육 환경.

* 신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래가 및 본건 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 190,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 동일 면적 및 연식의 인근 '다소망빌' 사례(평당 약 1535만원)와 비교 시, 본건의 감정가(평당 약 1468만원)는 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 입찰 시에는 본 건물의 실제 상태, 명도 가능성, 향후 재정비 사업 진행 추이 등을 면밀히 검토하여 190,000,000원 내외로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.