나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511129 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 624-227 두리파크빌 에이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""인천도화초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""제물포역"", ""도화역"" 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 4층 건내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 :2012-10-10)
외벽: 드라이비트 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임.
창호: 샷시창호 마감등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사로서 공동주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)) , 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2025-07-18)에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511129 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 도화동 624-227 두리파크빌 A동 1층 101호

1.3. 건물 개요

* 용도: 다세대주택

* 사용승인일: 2012년 10월 10일

* 층수: 총 4층 중 1층

* 건물면적: 64.51㎡ (약 19.52평)

1.4. 토지 정보

* 토지면적: 32.99㎡ (약 9.98평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.6. 감정가

173,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 1호선 "제물포역" 및 "도화역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 도로 상황

본 건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 도시관리계획 입안중(2025-07-18)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 5월 10일자 대구지방법원 2024카단100693 가압류(채권자: 김재한, 권리금액: 12,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

* 본 경매 사건에서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 다음 임차인의 권리 분석이 중요함.

* 주택도시보증공사 (이효린)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 04월 09일

* 확정일자: 2021년 03월 11일

* 배당신고일자: 2023년 06월 22일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 등기부상 주택임차권(을11)은 말소 예정으로, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 판단됨.

* 한입국

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 10월 12일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 보증금이 0원이나 대항력이 있는 임차인이므로, 해당 임차인의 점유 및 권리 관계는 인수 또는 별도의 명도 절차가 필요할 수 있어 주의가 요구됨. 금액이 0원이라도 권리 관계 확인 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 비용과 시간을 고려해야 함.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정임. 주택도시보증공사의 임차권은 말소될 가능성이 높음. 다만, 대항력 있는 임차인 한입국(보증금 0원)의 경우, 보증금은 없으나 법적 대항력을 가지므로 이에 대한 명확한 처리 방안을 모색해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본 물건은 두리파크빌 A동 1층 101호로, 2012년 10월에 사용승인된 비교적 신축 다세대주택임. 건물은 총 4층 규모임.

4.2. 최근 매매 사례 분석

* 한양(233-1) 연립 (1983년식, 53.85㎡): 2026년 5월 15일, 90,000,000원에 거래됨. (약 553만원/평)

* 우림빌라(245-8) 다세대 (1992년식, 32.76㎡): 2026년 5월 07일, 45,000,000원에 거래됨. (약 454만원/평)

* 금호빌라(116-10) 다세대 (1990년식, 38.23㎡): 2026년 5월 06일, 50,000,000원에 거래됨. (약 432만원/평)

4.3. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례들은 본 물건보다 건축 연도가 오래되었고 면적도 작은 편임. 이들 사례의 평균 평당 가격은 약 430만 원 ~ 550만 원 수준임. 본 물건의 전용면적 64.51㎡(약 19.52평)를 적용하면, 단순 비교 시 시세는 약 8,390만 원 ~ 1억 770만 원 범위로 추정됨. 본 물건은 2012년식으로 상대적으로 신축이며 면적도 더 크므로, 감정가 1억 7,300만 원은 주변 시세 대비 다소 높은 수준으로 보이나, 건물 연식 및 상태에 따라 차이가 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 학군

인근에 인천도화초등학교가 소재하여 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.3. 혐오시설 유무

주변 탐문 및 지도 검색 결과, 인근에 유해하거나 혐오시설이 특별히 인지되는 바는 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

대항력 있는 임차인 한입국이 존재하며, 비록 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인임.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 등의 특이사항은 권리 관계 및 낙찰 후 처리 과정에 복잡성을 더할 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 면밀히 확인해야 함. HUG가 채권자인 점도 주목할 필요가 있음.

6.3. 건물 내부 현황 파악 어려움

이해관계인 부재로 인해 건축물대장상 현황도 및 이웃 탐문을 통해 내부 구조가 파악되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 가능성이 있음.

6.4. 토지이용계획상의 제약

고도지구, 도시관리계획 입안 중 등 일부 토지이용에 대한 규제 사항이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2012년에 준공된 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하며 초등학교와 역이 인근에 위치하여 주거 환경 및 교통 여건이 양호함. 하지만 감정가가 최근 매매 사례의 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 보증금은 없으나 대항력이 있는 임차인이 존재한다는 점은 신중한 접근이 필요한 주요 리스크임. HUG 관련 특이사항도 추가적인 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2012년 준공)로 양호한 주거 상품성 보유

* 인천 도화초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 지하철역 및 버스정류장 인근으로 편리한 대중교통 이용 가능

* 향후 지역 개발 가능성 내포

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 제공된 주변 시세 및 건물 연식을 감안한 가격이며, 감정가(173,000,000원) 대비 할인된 금액입니다. 특히, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 명도 리스크와 HUG 관련 특이사항을 감안하여 보수적으로 산정한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 해당 리스크 요인들의 구체적인 해결 방안 및 발생 가능한 추가 비용을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.