나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511096 [1] 인천광역시 서구 검암동 673-5 레이크빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""간재울 초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 검바위역이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층건물내 제3층 제303호로서,

외벽 : 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비(8인승) 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 제형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511096 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 673-5 레이크빌 3층303호

* 구분: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층건물 내 제3층 제303호

* 전용면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 감정가: 131,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울 초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 검바위역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건축물 준공년도: 유사 물건 거래 사례를 통해 볼 때 2009년~2010년경 준공된 것으로 추정됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 압류, 근저당, 강제경매 등 본건 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, "을3" 순위의 주택임차권(황인찬)은 말소되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주요 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (황인찬)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-23

* 확정일자: 2021-06-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사 채권자로서, 임차인의 보증금은 배당 절차를 통해 우선변제 받는 것으로 보이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 본 건 전용면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 감정가 기준 평단가: 약 11,312,000원/평

* 감정가 기준 3.3㎡당(1평) 가격: 약 3,421,000원/㎡

* 최근 실거래 사례 분석:

* 인천 서구 검암동 636-12 (풀하우스101동)

* 면적: 30.72㎡ (약 9.30평)

* 거래가: 93,000,000원 (2026년 1월)

* 거래가/㎡: 약 3,027,000원/㎡

* 거래가/평: 약 10,000,000원/평

* 인천 서구 검암동 645-5 (몽베르타운하우스2차)

* 면적: 72.87㎡ (약 22.04평)

* 거래가: 183,000,000원 (2026년 1월)

* 거래가/㎡: 약 2,511,000원/㎡

* 거래가/평: 약 8,303,000원/평

* 인천 서구 검암동 616-1 (뉴베스트)

* 면적: 62.67㎡ (약 18.96평)

* 거래가: 179,000,000원 (2026년 1월)

* 거래가/㎡: 약 2,856,000원/㎡

* 거래가/평: 약 9,441,000원/평

* 현재 시세 기준 예상가:

* 본 건과 유사한 면적(약 30.72㎡)의 거래 사례(93,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 약 9,000만원 ~ 1억원 수준으로 판단됩니다. 감정가(131,000,000원)는 이보다 다소 높게 책정되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "간재울 초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주위가 주택 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 위성 사진 검색 결과, 본 건 인근에 대규모 유해 화학물질 취급 시설, 공장 밀집 지역 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업지역 환경으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 주택임차권이 매각으로 소멸되는 것으로 분석되나, HUG 인수조건 변경 및 관련 확약서 제출 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 물건 상태: 본 건은 다세대주택으로 현재 이용 중이나, 정확한 내부 상태 및 점유 현황은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항은 경매 진행 과정에서 변동될 수 있는 부분이므로, 입찰 전 반드시 최신 정보를 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 인천 서구 검암동의 주거지역에 위치하며, 초등학교 및 지하철역 등 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 권리관계상 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재합니다.

* 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으나, 소형 면적 대비 활용 가치를 고려할 때 입찰 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주요 강점:

* 지하철역(검바위역) 및 초등학교 인근의 편리한 교통 및 교육 환경

* 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되는 권리관계

* 소형 면적으로 인한 비교적 낮은 투자 진입 장벽

* 기회 요인:

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 회복 시 시세 상승 잠재력

* 적정 가격으로 낙찰 시 안정적인 임대 수익 또는 시세차익 기대

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 최근 실거래가 기준 유사 면적(약 9.30평)의 거래가가 9,300만원에 형성되어 있습니다.

* 감정가는 131,000,000원으로, 실거래가 대비 약 1.4배 높은 수준입니다.

* 본 건의 경우, 권리 인수 부담이 없으므로 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 실거래가 수준을 하회하는 가격에서 접근하는 것이 바람직하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 유연한 전략이 필요합니다.

* 권장 입찰가:

* 보수적으로 접근 시: 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 적정 수준으로 접근 시: 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* (주의: 최초 최저매각가격은 감정가인 131,000,000원부터 시작할 수 있습니다. 이는 실제 경매 시작가와는 다를 수 있으며, 재매각 시 가격이 하락할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.