나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511087 [1] 인천광역시 부평구 부평동 401-3 테오빌 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평고등학교"" 남측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 3층 303호로서,
(사용승인일 : 2018.09.21)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전, 지하주차장시설 및 기
계식 주차설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지를 '업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

사건번호: 인천지방법원 2025타경511087 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 401-3 테오빌 3층 303호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 244,000,000원

토지면적: 15.92㎡ (약 4.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 78.14㎡ (약 23.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건:

주위환경:

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, "부평고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량으로 대상 물건 건물까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건축 정보:

건물명: 테오(THEO)빌

사용승인일: 2018년 09월 21일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 8층 중 3층 303호

3. 권리분석:

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리인 압류(울산세무서장, 2023-04-18) 이하 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2025-07-29) 및 기타 압류, 세금 체납으로 인한 압류 등이 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 순위 3번의 주택임차권등기(권리자: 엄혜성, 금액: 275,000,000원)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

주요 권리관계:

채권자: 주택도시보증공사 (총 채권액 275,000,000원)

임차인: 엄혜성 (보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-02, 확정일자 2021-06-04, 대항력 없음)

4. 상권분석:

지역 특성:

대상 물건이 위치한 부평동 401-3번지 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 이는 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 발달할 수 있는 지역임을 의미합니다. 또한 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

건물 현황:

테오빌은 2018년에 준공된 오피스텔로, 비교적 최신 건물에 속합니다. 총 47세대가 거주할 수 있는 규모이며, 업무시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보:

주변 편의시설:

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 정보가 부족하나, 주변이 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설로 형성된 지대이므로 일반적인 상업지역 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

교육 시설:

대상 물건은 "부평고등학교" 남측 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크:

HUG 인수조건 변경:

본 건의 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 관련 내용이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 해당 물건 처리에 있어 특정 조건을 변경하며 진행 중임을 시사합니다.

임차인 관련:

임차인 엄혜성 씨의 보증금 275,000,000원이 있으나, 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 인수 부담은 없습니다. 그러나 모든 법적 절차가 명확히 완료되기 전까지는 세부 사항을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

토지 이용 제한:

토지이용계획상 상대보호구역, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견:

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치한 신축급 오피스텔 "테오빌"입니다. 부평고등학교 인근에 자리하며 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 경매 진행은 주택도시보증공사의 강제 경매이며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 낙찰자에게 큰 이점으로 작용합니다. 감정가(244,000,000원) 대비 최근 실거래가(198,000,000원 ~ 210,000,000원)가 낮은 점은 현재 시장 상황을 반영하는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트:

신축급 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

부평구 중심 상업지역 내에 위치하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

최근 실거래가 수준으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가:

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(78.14㎡)의 6층 물건이 2026년 1월 198,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 3층으로 6층보다 낮은 층임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

* 주변 시설 검색 결과, 제공된 정보와 지도상으로 볼 때 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 학교 인근 지역으로 교육환경 보호 구역에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.