나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511237 [1] 인천광역시 계양구 계산동 906-44 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""계산고등학교""서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2002.04.15)
외벽 : 사이딩 마감 등
창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511237 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 906-44, 3층 302호 (신주소: 인천광역시 계양구 주부토로583번길 13)

1.2. 건물 개요

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2002년 4월 15일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 130,000,000원

토지면적: 20.89㎡ (약 6.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.32㎡ (약 15.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

토지 형상은 사다리형이며, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>

상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑11 압류 (서대문세무서장, 2023년 6월 1일 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 6월 24일

확정일자: 2019년 5월 20일

배당신고일자: 2023년 7월 26일

대항력: 없음

3.3. 등기부 내역 요약

소유권 이전: 김옥순 (2002.05.08), 강보미 (2013.11.27), 이순규 (2019.06.21)

주택임차권: 한국토지주택공사 (을7, 권리금액 110,000,000원, 말소: 말소, 비고: 전입 2019.06.24, 확정 2019.05.20)

주택임차권 경정: (을7-2, 권리금액 120,000,000원, 말소: 말소)

압류: 서대문세무서장 (갑11, 말소기준권리)

강제경매: 서울보증보험 (갑12, 권리금액 127,528,767원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (물건명세서)

을구 순위 7번 주택임차권등기 (한국토지주택공사)가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

다만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

인천 계양구 계산동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 계산고등학교 인근으로 배후 주거 수요가 존재합니다.

4.2. 생활 편의 및 교육 환경

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

계산고등학교가 인근에 소재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차권 인수 가능성

한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(보증금 1억 2천만 원)이 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되어 있어, 낙찰자가 인수할 가능성이 존재합니다. 비록 등기부상 임차인의 대항력은 없다고 기재되어 있으나, 서울보증보험(SGI)의 말소동의 확약서 제출 여부 및 그 효력에 따라 최종 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필수적입니다.

5.2. 기타 특이사항

'SGI 인수조건 변경', '특수물건정보: SGI 인수조건 변경'이라는 문구는 서울보증보험(SGI)과 관련된 경매 조건에 변경 사항이 있었음을 시사하며, 이는 낙찰 후 권리관계나 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다. (주택도시보증공사(HUG)와 유사하게, SGI가 보증금을 지급하고 채권을 위임받아 경매를 진행하며, 채권 회수를 위해 임차권 말소 동의를 하는 경우가 있습니다.)

5.3. 건물 노후도

2002년 4월 15일 사용승인된 건물로, 현재 기준 약 24년차 건물이므로 연식에 따른 관리 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 계산동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 감정가는 1억 3천만 원입니다. 가장 중요한 점은 한국토지주택공사(LH)의 임차권이 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류된 점입니다. 비록 대항력은 없다고 하지만, 낙찰자가 약 1억 2천만 원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 서울보증보험(SGI)의 말소동의 확약서 내용과 그 효력이 임차권의 최종 인수 여부를 결정하는 핵심 요소이므로, 이 부분에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다. 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

인천 계양구 계산동이라는 지역적 이점과 주변의 주거 및 근린생활시설 접근성이 있습니다. 임차권 인수 문제가 명확히 해결된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다. 계산고등학교 인근이라는 점은 학군 수요를 고려할 때 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 8일 거래: 47.42㎡ (약 14.34평) 8,000만원.

* 2026년 7월 1일 거래: 31.47㎡ (약 9.52평) 5,000만원.

* 2026년 7월 6일 거래: 56.54㎡ (약 17.10평) 11,300만원.

본건 건물 면적은 50.32㎡ (약 15.22평)이며, 사용승인일은 2002년 4월 15일입니다. 유사한 조건(면적, 연식, 지역)을 가진 "계산홈타운(3동)" 사례(56.54㎡, 11,300만원)를 참고할 때, 본건의 적정 시세는 면적을 감안하여 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 추정됩니다.

8.2. 입찰가 산정 의견

본 물건의 예상 입찰가 산정은 한국토지주택공사(LH)의 임차보증금 1억 2천만 원 인수 여부에 따라 크게 달라집니다. 만약 임차보증금을 인수해야 한다면, 낙찰가 + 1억 2천만 원이 총 부담액이 됩니다. 현 시세 추정치(1억 ~ 1.1억)를 고려하면, 감정가(1.3억) 수준으로 낙찰받더라도 총 부담액은 2.3억 이상이 되어 투자 메리트가 현저히 떨어집니다.

따라서, 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 경우를 전제로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 서울보증보험(SGI)이 제출한 말소동의 확약서 내용을 정확히 확인하여 임차권이 말소되는 것이 확실하다는 판단이 설 경우, 시세(1억 ~ 1.1억)와 감정가(1.3억)를 종합적으로 고려하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 시세 범위 내에서 감정가보다 소폭 낮은 수준으로, 임차권 인수 부담이 없을 경우를 상정한 보수적인 접근입니다.

결론적으로, 본 물건의 입찰은 임차권 인수 여부에 대한 명확한 판단이 선행된 후에 결정해야 하며, 임차권 인수 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.