나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511115 [1] 인천광역시 서구 검암동 658-17 성지드림빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천지하철2호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 중심의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕, 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 드라이비트(스톤코트), 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형인 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 동측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511115 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 658-17 성지드림빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 35.32㎡ (약 10.7평)

건물면적: 46.71㎡ (약 14.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천지하철2호선)' 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 다세대주택 중심의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(검바위역)이 소재하여 대중교통 여건은 보통임. 검바위역은 인천지하철 2호선에 속하며, 아라뱃길 북쪽 지역 학생들의 주요 통학 수단으로 이용됨.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕, 지상 4층 건물 내 제3층 제302호임. 외벽은 드라이비트(스톤코트), 몰타르 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 세장형인 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 출입은 동측 포장도로를 이용함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합) 구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) - 추

* 보증금: 136,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-12

* 확정일자: 2021-06-24

* 배당신고일자: 2023-08-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 있음. 주택임차권 등기(을구 10번)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑구 9번 압류 (울산세무서장, 2023-04-20)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택임차권도 말소 예정)

* 총 등기부채권액: 136,000,000원 (강제경매 채권액과 동일)

* 권리분석 종합: 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨. HUG 임차권은 매각으로 소멸 예정임.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 검암동 일대는 다세대주택을 중심으로 한 주거 밀집 지역이며, 상가 등 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의를 제공함.

* 역세권 이점: 인천지하철 2호선 검바위역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 역세권에 따른 이점을 가짐.

* 최근 거래 사례:

* 2026년 1월 7일: 30.72㎡ (약 9.3평) - 93,000,000원

* 2026년 1월 5일: 72.87㎡ (약 22.0평) - 183,000,000원

* 2026년 1월 9일: 62.67㎡ (약 18.9평) - 179,000,000원

* 시세 분석: 위 최근 거래 사례들은 2026년 1월 기준이며, 면적 및 층수에 따라 가격 편차가 존재함. 본 물건과 유사한 면적의 거래 사례는 직접적으로 없으나, 30.72㎡ 물건이 9,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(46.71㎡)의 감정가 1억 4천만원은 현재 시세와 비교하여 적정 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 서인천고등학교, 대인고등학교, 간재울중학교, 인천검암초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통시설: 인천지하철 2호선 검바위역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 기타: 검바위역은 지상 역사로, 여름철에는 더위, 겨울철에는 추위가 있을 수 있으나, 최근 대기 공간 '휴(休) 스테이션'이 설치되어 편의성이 개선되었음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG의 인수조건 변경이라는 특이사항은 경매 절차 또는 낙찰 후의 과정에 예상치 못한 변동을 야기할 수 있으므로 면밀한 사전 확인이 필요함. HUG가 채권자이자 임차인으로 중복되어 있는 점은 특수 물건으로 분류될 수 있음.

* 임대 관계 미상: HUG 임차인 외에 별도의 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 잔류 임차인이나 별도의 권리 관계가 있는지 추가적인 확인이 필요함. 다만, HUG 임차인의 대항력이 없고 말소 예정임을 고려하면 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 본건 주변 지역은 주거 지역 및 근린생활시설이 주를 이루고 있어, 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음. (추가 검색 결과, 인근에 혐오시설 정보는 확인되지 않음.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 검바위역 인근에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있음. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단되며, 최근 주변 실거래가와 비교 시 감정가 또한 합리적인 수준으로 보임. 다만, HUG가 채권자이자 임차인으로 중복되어 있으며 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 검바위역 도보 이용 가능한 역세권 단지.

* 권리 안전성: 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 시세 대비 적정 감정가: 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준의 감정가.

* HUG 관련 특수성: HUG 인수조건 변경 및 HUG가 채권자인 점은 특수 거래 가능성을 내포하며, 이를 통해 시세 대비 유리한 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있음. (단, 면밀한 사전 검토 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 주변 실거래가 평균(면적 고려):

* 30.72㎡ (약 9.3평) 기준 1㎡당 약 302만원

* 72.87㎡ (약 22.0평) 기준 1㎡당 약 251만원

* 62.67㎡ (약 18.9평) 기준 1㎡당 약 285만원

* 본 물건 건물 면적 46.71㎡(약 14.1평) 기준, 평균 시세 1㎡당 약 270만원 적용 시 약 126,117,000원으로 추산됨.

* 분석: 본 물건은 권리상 인수 부담이 없고, HUG 임차권 또한 말소 예정임. 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가(1.4억원) 대비 시세(약 1.26억원)는 약 90% 수준임. HUG 관련 특수성은 가격 메리트를 제공할 수 있으나, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 함. 따라서 보수적인 접근과 함께 HUG 관련 사항에 대한 추가 확인이 중요함.

* 권장 입찰가 : 110,000,000원 (1억 1천만원)

* 본 가격은 감정가 대비 약 78.6% 수준으로, 최근 실거래가 평균보다 약간 낮은 가격임. 이는 HUG 관련 특이사항으로 인한 불확실성을 일부 반영하며, 시세 대비 투자 가치를 확보하기 위한 가격임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.