나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1414 [1] 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 4층423호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '뷰티풀파크관리공단' 북서측 인근에 위치하며,
주위 일대는 동류형의 각종 공장 및 지원시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위여건
무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스노선이 위치하고 있어 제반 대중교통
사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물내의 제4층 제423호로서,
(사용승인 : 2017.03.10)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

아파트형공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 24미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

물건 비고

-본건은 아파트형 공장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1414 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 4층423호

용도: 지식산업센터 (아파트형 공장)

감정가: 762,000,000원

토지면적: 79.06㎡ (약 23.92평)

토지지분: 79.06㎡ (약 23.92평)

건물면적: 243.45㎡ (약 73.64평)

건물지분: 243.45㎡ (약 73.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화 물건

사용승인일: 2017.03.10

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '뷰티풀파크관리공단' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 공장 및 지원시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 인천 도시철도 2호선 검단오류역과 연계됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북동측으로 로폭 약 24미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 27일자 하나은행 근저당권 (606,000,000원) 입니다.

경매개시결정: 2025년 7월 31일자 인천지방법원의 임의경매개시결정 (2025타경1414, 채권자: 하나은행, 채권금액: 515,231,586원)으로 본 경매가 진행되었습니다.

기타 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (백종수 외 1명)

* 갑13: 공유자전원지분전부이전 (오금순)

* 갑17: 가압류 (삼성카드, 18,797,632원)

* 갑18: 가압류 (토스뱅크주식회사, 132,905,682원)

* 갑19: 가압류 (인천신용보증재단, 25,000,000원)

* 갑20: 가압류 (하나카드주식회사, 15,634,816원)

* 갑21: 가압류 (교보생명보험주식회사, 30,961,812원)

* 갑23: 압류 (국민건강보험공단)

* 갑24: 가압류 (현대카드, 15,466,355원)

* 갑25: 압류 (인천세무서장)

* 갑26: 압류 (서구(인천광역시))

말소 예정 권리: 말소기준권리인 을12 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 844,766,297원 입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 뷰티풀파크(구 검단일반산업단지) 내에 자리하고 있습니다. 이 지역은 제조업체 및 관련 지원시설이 밀집된 산업단지 지역의 특성을 띱니다.

* 주변 시설: 본 건이 속한 뷰티풀파크(검단일반산업단지)는 제조업체, 국민은행, 기업은행 등 금융기관, 검단일반산업단지 관리공단, 인천광역시 서구구립장애인직업재활시설 등이 입주해 있습니다. 또한, 오류지구 주택단지가 건설되고 있어 관련 지원 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 수도권매립지가 인천 서구 오류동, 왕길동, 백석동, 검암동, 경서동 일대에 위치하지만, 본 건과의 직접적인 인접성이나 악취의 직접적인 영향에 대한 정보는 명확하지 않습니다. 다만, 간혹 악취 냄새에 대한 언급이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본 건이 위치한 뷰티풀파크(산업단지) 내에는 은행 등 금융 시설이 있으며, 주변 오류지구 주택단지 형성과 함께 상업 시설이 확충될 것으로 예상됩니다. 하지만, 인근에 대규모 쇼핑몰이나 마트, 문화시설 등에 대한 직접적인 정보는 제한적입니다.

* 기타 생활 편의: 인천도시철도 2호선 검단오류역과 연계되어 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현장 조사 시 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 0원이지만, 잔금 납부 전 임차인 현황에 대한 추가 확인 및 명확한 파악이 필요합니다.

* 유동화 물건 특이사항: 본 건은 채권이 유동화되어 매각되는 물건이나, 임의경매로 진행되어 일반적인 경매 절차를 따르므로 특별한 절차상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 공업지역의 특성: 일반공업지역에 위치하므로, 주거 편의시설보다는 산업 활동에 초점을 맞춘 입지입니다. 따라서 주거 목적의 활용 시에는 편의시설 접근성 등에서 제한이 있을 수 있습니다.

* 법적 제한사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 지역별 법적 제한이 있으므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천광역시 서구 오류동 뷰티풀파크(구 검단일반산업단지) 내에 위치한 지식산업센터(아파트형 공장)로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주변 공장 및 지원시설과의 연계를 통한 사업 운영에 유리한 입지입니다. 인천 지하철 2호선 검단오류역과 가까워 교통 접근성이 양호하며, 차량 진출입도 용이합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수 부담이 되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 잔금 납부 전 추가 확인이 필요한 사항입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 일반적인 임의경매 절차를 따릅니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 2017년 준공 건물로 현대적인 시설과 경쟁력을 갖추고 있습니다.

* 산업단지 내 입지: 뷰티풀파크(검단일반산업단지) 내에 위치하여 산업 생태계와 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 교통망: 인천 지하철 2호선과 주요 도로 접근성이 뛰어나 물류 및 인력 이동이 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수될 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최적 입찰가는 감정가 762,000,000원을 기준으로, 본 건의 실거래가 추이, 유사 물건의 현재 시세, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성 및 시장 상황 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정에 한계가 있으며, 보수적인 관점에서 시장 가격 및 잠재적 가치를 충분히 검토한 후 전략적인 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.