나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511178 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""인천축구전용경기장"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제504호로서,
(사용승인일: 2017.03.27)
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(폐문부재로 내부확인은 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북동측 및 남동측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 ""주택임차권"" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금210,000,000원
-점유개시일: 2021.06.28
별첨 ""등기사항전부증명서"" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511178 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 5층504호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 9.22㎡

건물면적: 59.15㎡ (약 17.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 개요

건물명: 우성캐슬

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 13층

본건 위치: 5층 504호

사용승인일: 2017년 3월 27일

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

건축면적: 353.0965㎡ (약 106.82평)

용적률: 778.93%

건폐율: 74.2%

총 세대수: 48세대 (집합건물 표제부 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, "인천축구전용경기장" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인천축구전용경기장은 본 물건지 북동측 약 300m 거리에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 본건 토지는 북동측 및 남동측으로 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본상 채권 총액은 210,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 11일자 울산세무서장의 압류이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

등기사항전부증명서 을구 순위 3번으로 주택임차권(채권자: 김 , 보증금 210,000,000원, 전입일자 2021.06.28)이 등기되어 있습니다. 해당 임차권은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매 사건에서 말소 동의 확약서를 제출하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 실제 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

또한, 임차인 현황표 상에는 A * (전입일자 2024.06.12) 및 S * (전입일자 2024.06.11)이 등록되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 인천축구전용경기장 인근에 위치하여 해당 시설 이용객의 유동인구 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특이한 혐오시설이나 기피 시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑, 식음료 등의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔로서 업무 및 주거 겸용이 가능한 환경이며, 복합 지역 특성상 다양한 연령층 및 직업군의 거주가 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

본 물건은 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은, 주택도시보증공사(채권자)가 임차인의 권리에 대해 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 상황을 시사합니다. 그러나 관련 서류 및 절차의 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 우성캐슬 오피스텔 본건은 비교적 신축 건물(2017년 준공)로서, 인천축구전용경기장 인근의 복합 상권 지역에 자리하고 있습니다. 강제경매로 진행되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 채권 확보 및 임차권 말소 동의 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없는 상태입니다. 다만, 현장 내부 확인이 불가하다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 제반 조건을 고려할 때, 권리 분석상 큰 위험 요소는 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 인천축구전용경기장 인근의 입지 조건.

* 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하는 건물 상태.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없음.

* 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 지역으로 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 감정가는 210,000,000원이며, 이는 주택임차권의 보증금액과 동일합니다. 최근 숭의동 일대 유사 면적(50-60㎡) 오피스텔 매매 실거래가는 2억 5백만 원에서 2억 2천만 원 사이에 분포하고 있습니다. 또한, 우성캐슬 오피스텔 자체의 전용면적 약 60㎡ 기준 매매가는 2억 1천만 원에서 2억 3천만 원 선에서 형성되어 있습니다. 본 물건은 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 현재 시세 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위:

200,000,000원 ~ 230,000,000원

주의사항:

본 물건은 현장 내부 확인이 불가능한 상태이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 상태를 파악해야 하며, 법원 현황 조사서 및 타 경매 정보 등을 추가로 참고하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, HUG 인수조건 변경에 대한 정확한 내용을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.