나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511011 [1] 인천광역시 서구 검암동 525-10 베르데힐 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상5층 건물로서,

외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 서측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 525-10 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 대로1류(폭 35m~40m)(2014-02-17)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511011 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 525-10 베르데힐 2층203호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 185,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 상세 정보

* 건물명: 베르데힐

* 준공일자: 2015년 1월 23일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 총 5층 중 2층 (203호)

* 세대수: 총 28세대

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택-단지형연립주택)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

* 건물면적: 56.58㎡ (약 17.11평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천2호선)' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다. 토지의 서측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 대로1류(폭 35m~40m) 도로에 접합, 도로에 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 여러 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인되며, 강제경매 등기 2건이 접수되었습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 30일 접수된 주식회사 엔씨파이낸스대부의 강제경매개시결정 (갑7)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 6일

* 대항력: 있음

* 비고:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 김 씨는 전입일자 기준 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 임대차 관계 및 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"가 명시되어 있으나, 현재 지상권의 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다. 그 외 권리들은 말소기준권리 이하 순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 56.58㎡ (약 17.11평) 면적입니다.

최근 주변 시세(2026년 1월 기준)를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (약 9.29평): 9,300만원 (평당 약 100만원)

* 72.87㎡ (약 22.04평): 18,300만원 (평당 약 83만원)

* 62.67㎡ (약 18.96평): 17,900만원 (평당 약 94만원)

본건의 감정가는 185,000,000원으로, 면적 대비 평당 감정가는 약 108만원입니다. 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 특히 72.87㎡ 면적이 평당 약 83만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(17.11평)의 적정 시세는 약 14,200만원에서 17,100만원 범위로 추정됩니다.

4.2. 건물 특징

본 건물 '베르데힐'은 2015년 준공된 도시형생활주택-단지형연립주택으로, 비교적 신축에 속하며 총 5층, 28세대로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인천 2호선 검바위역이 도보 거리 내에 위치하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다. 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

본건 소재지는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 사건번호에 (1)이 붙어 있는 중복 사건으로, 관련된 추가 경매 절차 및 권리관계 변동 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (인수 금액 0원)

앞서 언급된 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계의 명확한 확인은 필수입니다.

6.3. 등기부 권리 내역

다수의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 존재하며, 강제 경매 2건이 등기되어 있어 복잡한 권리 관계가 혼재되어 있을 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

과밀억제권역, 철도보호지구 등 각종 도시계획 및 법률에 따른 규제 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 베르데힐 연립주택 2층 203호로, 총 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

7.2. 주요 특징

역세권(검바위역) 입지에 따른 교통 편의성이 우수하며, 2015년 준공으로 비교적 신축에 속합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

7.3. 총평

본 건은 권리상 인수 부담이 적고 입지가 양호하나, 중복 사건이라는 특수성이 있어 철저한 추가 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 시세 대비 잠재적 가치를 고려한 투자 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천 2호선 검바위역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

8.2. 신축 건물

2015년 준공된 건물로, 유사한 연식의 주변 다세대주택 대비 경쟁력을 가집니다.

8.3. 권리 부담 없음 (인수 보증금 0원)

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 별도의 금전적 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

8.4. 시세 대비 잠재적 가치

감정가 대비 주변 실거래가 분석 결과, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 결과

건물면적 56.58㎡ (약 17.11평) 기준, 주변 실거래가 시세는 평당 약 83만원 ~ 100만원 수준입니다. 이에 따른 예상 적정 시세는 약 14,200만원 ~ 17,100만원으로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금

본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

9.3. 권장 입찰가 산정

최저 경매가는 감정가 185,000,000원입니다.

위 시세 분석 결과와 인수 보증금이 없다는 점, 그리고 중복 사건이라는 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 다음과 같이 권장 입찰가를 제시합니다.

* 보수적 접근 시: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

* 적정 시세 고려 시: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

종합적으로, 본 건의 권장 입찰가는 160,000,000원으로 제안하며, 실제 현장 조사 및 최종 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.