나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511128 [1] 인천광역시 서구 검암동 621-5 시크릿가든6차 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서구 검암동 소재 ""간재울중학교"" 북측인근에 위치하는 도시형생활주택-단지형다세대 ""시크릿가든6차"" 내 제2층 제204호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

인천지하철2호선 ""검바위역""이 남동측 인근에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 5층 도시형생활주택-단지형다세대 건물 내 제2층 제204호로서

외벽 : 콘크리트 위 단열재 등 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 도시형생활주택-단지형다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 소로에 양면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511128 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 621-5 시크릿가든6차 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

토지지분: 28.85㎡ (약 8.73평)

건물면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물지분: 43.82㎡ (약 13.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2011년 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트조

총 층수: 5층

해당 층수: 2층

대지면적: 385.2㎡

연면적: 657.43㎡

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 검암동 621-5, 시크릿가든6차 2층204호

주변 환경:

* 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 인근은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.

교통:

* 인천지하철 2호선 "검바위역"이 남동측 인근에 위치합니다.

* 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북측 및 남동측으로 소로에 양면 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 2025년 7월 31일 접수된 강제경매개시결정 (갑구 5번)

주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 2012년 5월 14일

* 소유권 이전 (김미선): 2012년 9월 5일

* 공유자 전원 지분 이전 (신동수): 2019년 11월 15일

* 주택임차권 (임종선): 2023년 12월 6일 접수, 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2019년 11월 5일, 확정일자 2019년 10월 18일. 대항력 없음. (말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025년 7월 31일 접수 (말소기준권리)

* 압류 (구리세무서장): 2026년 3월 16일 접수 (매각으로 소멸)

총 등기부채권액: 140,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (따라서 임차인 보증금 인수 부담 없음)

1.3. 상권분석

해당 물건은 인천 서구 검암동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 상업시설이 발달하기보다는 주거 기능에 집중된 지역입니다.

대중교통 접근성이 양호하여 주변 지역으로의 이동은 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 검바위역 이용 가능하며, 버스 노선도 다수 운행됩니다.

* 교육: 간재울중학교가 북측 인근에 위치해 있습니다.

* 주변 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능합니다. (인천 서구 검암동 지역은 상대적으로 주거 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로 파악됩니다.)

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로는 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 사항은 입찰 전 명확한 확인이 필요합니다.

공동담보: "공동담보" 특이사항 기재로 보아, 다른 물건과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 해당 물건의 경매 진행 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 영향이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

임대차 관계: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, HUG 관련 복잡한 권리관계의 최종 정리는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 인천지하철 2호선 검바위역 역세권에 속하여 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특수 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 조사 후 입찰 참여를 결정하시는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 2호선 검바위역 도보 이용 가능 거리.

권리관계 명확화 가능성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

주거지 내 입지: 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 160,000,000원이나, 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 해당 물건의 적정 가치는 약 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 추정됩니다.

특히, 2026년 1월 거래된 유사 면적대의 다세대주택 실거래가가 179,000,000원 (62.67㎡) 및 183,000,000원 (72.87㎡) 수준임을 고려할 때, 본 물건(43.82㎡)의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 낙찰을 위해서는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.