나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511023 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 129-67 다인리치뷰 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 북측 인근에 위치하는 다인리치뷰 7층
704호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 7층 704호로서

외벽: 몰탈위 페인트 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 하수처리설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 사다리형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사
육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-2023년 7월 6일 인천지방법원의 임차권등기명령(23카임12731)
임차보증금: 금190,000,000원
확정일자: 2021년 4월 19일
임차권자: 전석준(970922-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511023 (1)

용도: 오피스텔

감정가: 183,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

토지지분: 9.0028㎡ (약 2.72평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.8712㎡ (약 18.11평)

1.3. 소재지 정보

인천광역시 미추홀구 숭의동 129-67 다인리치뷰 7층 704호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지대입니다.

본건 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

주변에 다인리치뷰와 유사한 연식의 오피스텔 및 공동주택들이 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 7일자 울산세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG)는 전석준(전 )이라는 임차인으로부터 임차권을 승계받아 보증금 190,000,000원에 대한 임차권등기명령(2023년 7월 6일)을 실행하였습니다.

임차인의 전입일자는 2021년 5월 7일이며, 확정일자는 2021년 4월 19일입니다.

등기부상 을구 3번의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리상 깨끗한 물건입니다.

인수되는 권리 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지대와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일정한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근에 미추홀구청 등 행정기관이 위치하여 관련 종사자들의 수요도 일부 예상됩니다.

주변은 오피스텔, 아파트 등 다양한 형태의 주거 시설과 상업 시설이 혼합되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

* 미추홀구청이 인근에 있어 행정 업무 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성이 양호합니다.

* 인근 대중교통망을 통해 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

제공된 정보에 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있습니다.

이는 HUG의 보증 이행 또는 채권 확보 과정에서 발생한 조건 변화를 의미할 수 있으나, 등기부상으로는 채권자(강제경매 신청자)가 HUG이며, 임차권이 매각으로 소멸됨에 따라 낙찰자에게 직접적인 권리상의 위험은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 내용의 구체적인 사실관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 확인된 임차인(전석준)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 또한 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 권리관계가 명확하고 인수되는 부채가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

감정가는 1억 8,300만원이며, 최근 거래 사례(2023년 12월 1억 6,500만원)와 비교했을 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

인수되는 권리가 없어 명도 절차 또한 비교적 수월하게 진행될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 말소기준권리 이하로 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 인수되는 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 인천 미추홀구청 인근으로 행정 및 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 최근 거래 사례 대비 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 183,000,000원입니다.

최근 매매 사례(2023년 12월, 165,000,000원)를 분석한 결과, 해당 거래의 면적(72.72㎡)이 본건의 전용면적(59.87㎡)보다 넓은 점을 고려하면, 면적당 가격 측면에서 본건의 가치가 상대적으로 높을 수 있습니다.

면적 대비 환산 시, 최근 매매가 기준 본건의 추정 가치는 약 135,880,000원 수준으로 계산됩니다.

따라서, 감정가와 최근 매매 사례, 그리고 본 건의 명확한 권리 관계를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 155,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본건의 경우 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가의 100%를 대출로 활용 가능할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격인 약 155,000,000원을 전략적 입찰가로 제안합니다.

최종 입찰가 결정은 현장 답사 및 최신 시세 조사, 그리고 실제 경매 당일의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.