나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511080 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 75-67 가동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석암초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내의 제가동 제3층 제301호로서,
(사용승인 : 1991.6.27.)
외벽 : 벽돌조
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511080 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 75-67 가동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지면적: 21.15㎡ (약 6.40평)

건물면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2506유동화전문

사용승인일: 1991년 6월 27일

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 무난합니다.

인접 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2015년 3월 24일 접수된 우리은행 근저당(금액 40,040,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을구 근저당, 갑구 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 현재 효력 여부는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계: 임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 보증금 및 월세 등 구체적인 임대차 내역은 파악되지 않았습니다. 임차인이 존재하는 경우, 보증금 및 차임의 미상으로 인한 불확실성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있는 환경입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, '세명쉐르빌'(2001년식, 43.33㎡) 3층이 8,200만원에 거래되었습니다 (약 189만원/㎡).

* 2026년 5월, '화인에이스빌'(2012년식, 44.77㎡) 4층이 1억 2,200만원에 거래되었습니다 (약 273만원/㎡).

* 2026년 5월, '대일빌라'(1993년식, 44.4㎡) 3층이 9,000만원에 거래되었습니다 (약 203만원/㎡).

본 건은 건물 면적 33.85㎡ (약 10.24평)에 건축년도 1991년으로, 최근 실거래가 사례와 비교 시 면적 대비 가격 수준이 낮게 형성되어 있습니다. 감정가 60,000,000원(약 177만원/㎡)은 동일 지역 내 유사 연식의 주택 시세 대비 상대적으로 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 석암초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 버스정류장이 가까워 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건축년도 노후화: 1991년 건축된 건물로, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태에 따라 추가적인 수리 또는 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

임대관계 불확실성: 임대관계가 미상인 경우, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협상 및 명도 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 보증금이나 차임이 미상일 경우, 권리 파악 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구 등에 속해 있어 향후 건축물 증축, 재건축, 용도 변경 시 관련 법규 및 인허가 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

혐오시설: 주변 탐문 및 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특정 혐오 또는 유해 시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 60,000,000원입니다. 1991년에 건축되어 노후화되었으나, 최근 실거래가 데이터 분석 결과, 인근 지역의 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세 대비 감정가가 상대적으로 저평가된 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 투자자에게 유리한 조건입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

생활 편의시설과 교육 시설, 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 주거용으로서는 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

명도 용이성: 인수할 임차 보증금이 없어 잔금 납부 후 소유권 확보 및 명도가 비교적 용이합니다.

소형 면적 투자: 1~2인 가구 또는 소형 임대 수익형 투자 물건으로 적합합니다.

안정적인 주거 환경: 학교와 생활 편의시설이 인접하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 60,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 10.24평)의 경우 ㎡당 약 190만원에서 270만원 수준으로 거래되고 있습니다. 특히, 1993년에 건축된 인근 물건이 ㎡당 약 203만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 감정가(약 177만원/㎡)는 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크와 최저 입찰가(감정가의 70%)를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 5,800만원에서 6,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건에 대한 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 명도 가능성 검토, 그리고 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.