나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511104 [1] 인천광역시 남동구 간석동 775-1 팬더아파트 다동 4층416호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""부평삼거리역"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 다세대주택 소규모 아파트단지 등으로 형성되어진 기존
주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장 및 ""부평삼거리역""이
소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 중 제4층 제416호로서, (사용승인일: 1988.06.03)
외벽: 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 등,
창호: 알루미늄새시 및 하이새시 창호임.

이용상태

""아파트""임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 북측 하향의 완경사지이나, 지체지면 평탄하게 조성된 부정형의
토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((15.12.31.)지적재조사업에 따른 변경고시),중로3류(폭 12m~15m)
(2021-10-28)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453
-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511104 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 775-1 팬더아파트 다동 4층 416호

용도: 아파트

감정가: 92,000,000원

토지면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

건물면적: 42.60㎡ (약 12.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 1988년 6월 3일

1.3. 등기부 현황

말소기준권리: 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (2019년 6월 3일, 56,160,000원)

총 등기부채권액: 108,160,000원 (근저당권 2건 합계)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 (근저당권, 임의경매개시결정 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 내용 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "부평삼거리역" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지 등으로 형성된 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 "부평삼거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개시 및 채권자

본건은 인천지방법원 2025타경511104호로 진행되는 부동산 임의경매 사건이며, 등기부상 임의경매개시결정은 한국스탠다드차타드은행(2025년 7월 29일)으로부터 이루어졌습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수관계

본건의 말소기준권리는 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(2019년 6월 3일 접수)이며, 이보다 늦은 시점에 설정된 근저당권, 임의경매개시결정 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

자료상 임차인 현황에서 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 보증금 외 이사비 등의 추가적인 협의가 필요한 사항은 명도를 진행하며 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 주택가에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다. 상업 시설보다는 주거 기능이 중심인 지역입니다.

4.2. 잠재적 수요

"부평삼거리역" 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높고, 주변 주거 단지를 배후 수요로 확보하고 있어 기본적인 수요는 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 6층 건물 중 4층 416호이며, 1988년 6월 3일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 알루미늄새시 및 하이새시로 시공되었습니다. 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주차

인근 "부평삼거리역" 및 버스정류장 이용이 편리하며, 주변 상권의 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지 내 총 주차대수는 105대로 기재되어 있으나, 건물 자체의 주차 대수 정보는 부족합니다. (참고: JSON 데이터 총괄표제부상 총 주차대수 4대 기재)

5.3. 교육시설

인천동암초등학교, 간석여자중학교, 신명여자고등학교가 인근에 위치합니다. (자료 인용: 4)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1988년 사용 승인된 건물로, 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자의 존재 여부 및 명도 과정에서의 제반 비용(이사비 등) 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 등 조사 필요)

현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 존재한다는 명확한 정보는 없으나, 부동산 투자 시 주변 혐오시설 유무는 중요한 고려사항이므로 추가적인 현장 조사 또는 외부 정보 확인이 필요합니다. (참고: 부평삼거리역 인근 '인천가족공원' 등 존재 가능성 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성 및 영향은 불분명함. 13, 14, 15)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 팬더아파트 4층으로, "부평삼거리역" 역세권이라는 점에서 교통 편의성이 우수합니다. 1988년식 아파트로 연식이 있으나, 감정가는 9,200만원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 소유권 취득에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은 명도 과정에서의 확인 및 관리가 필요합니다. 건물 노후화에 대한 고려는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: "부평삼거리역" 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 9,200만원이 현재 시세 대비 저평가될 가능성이 있어, 시세 조사 후 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준 권리 이하 권리 소멸로, 일반적인 명도 절차 진행 시 권리 인수 위험이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (필수 조사 항목)

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 시세 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 최신 시세 현황을 파악하기 어렵습니다.

* 인근 유사 면적(전용 42.60㎡) 아파트의 최근 3~6개월간 매매 실거래가 및 현재 호가 조사.

* 동일 단지(팬더아파트)의 최근 거래 사례 및 시세 동향 분석. (참고: 4, 6, 11)

* 간석동 지역 아파트 전반의 매매 동향 및 가격 변동 추이 파악. (참고: 2, 3, 10)

* "부평삼거리역" 인근 아파트 시세 비교. (참고: 12)

9.2. 예상 입찰가 산정 (현 시세 및 감정가 기준)

제공된 감정가 9,200만원과 등기부채권총액 108,160,000원, 그리고 인수 보증금 0원을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 시세 정보에 따르면, 본 건과 유사한 평형(14~15평형)의 경우 매매 시세가 7천만원대 후반에서 1억 1천만원 이상까지 형성된 것으로 보입니다. (참고: 4)

* 보수적인 접근: 감정가 수준인 9,000만원 ~ 9,500만원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 적극적인 접근 (시세 대비 확실한 저평가 확인 시): 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 1억원 ~ 1억 1천만원 수준까지도 고려해 볼 수 있으나, 이는 실제 시세 조사 결과에 따라 매우 달라질 수 있습니다.

명도 비용, 세금, 수리비 등 부대 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.