나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1409 [1] 인천광역시 중구 운서동 3092-7 프라임시티2 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 운서역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사
형 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 있는 상업지대로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재
하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2019.07.10인
철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건내 1층 109호로서
외 벽 : 석재붙임 및 복합판넬붙임 마감 등
창 호 : 샷시창호 마감 등

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 공용의 위생시설과 상하수도시설 및 승강기설비와 소화전설비, 화재탐지설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설과 업무시설
(오피스텔) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북서측과 남서측으로 각각 노폭 약30미터, 25미터 정도의 포장
도로에 접하여 있으며, 북동측과 남동측으로 각각 노폭 양20미터, 12미터 정도의 보행자도로
에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2012-12-28)(접함), 대
로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접함)
중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-28)(보행자도로)(접함), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및
운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권
역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1409 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3092-7 프라임시티2 1층109호

용도: 근린상가

감정가: 490,000,000원

토지면적: 6.71㎡ (약 2.03평)

건물면적: 27.13㎡ (약 8.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축물 사용승인일자: 2019년 07월 10일

채권자: 남인천농업협동조합

등기부채권 총액: 468,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 중구 운서동에 소재하며, 공항철도 운서역 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 유사한 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등이 밀집해 있는 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건물이 위치한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 1층 109호이며, 2019년 07월 10일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 본 건은 현재 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 공용 위생 시설, 상하수도 시설, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 건이 위치한 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 부지 북서측으로는 폭 약 30미터, 남서측으로는 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있으며, 북동측으로는 폭 약 20미터, 남동측으로는 폭 약 12미터의 보행자도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m, 보행자도로), 중로3류(폭 12m~15m, 보행자도로)에 접해 있습니다. 경제자유구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 성장관리권역으로도 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 본 물건지 인근에는 다수의 숙박시설(호텔, 모텔 등)과 상업시설이 밀집해 있으며, 공항철도 운서역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 지역 내에 폐기물 처리 시설이나 기타 혐오 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 본 건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 차

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 05월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 06월 23일 남인천농업협동조합 근저당권 (설정액 468,000,000원)

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정은 2025년 07월 30일 남인천농업협동조합의 임의경매 (채권액 406,507,822원)입니다.

* 소유권은 등기부상 백두개발주식회사 외 4명에서 홍현숙으로 이전된 이력이 확인됩니다.

* 특이사항: 본 건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 하나의 채권에 대해 여러 부동산이 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 경매 진행 시 동시배당 또는 이시배당 방식으로 배당이 이루어질 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 인천광역시 중구 운서동, 공항철도 운서역 남동측 인근의 상업지대에 위치하고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설 및 오피스텔 등이 다수 소재하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다.

* 공항철도 운서역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 해당 역 주변으로는 숙박시설, 음식점, 편의시설 등 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 공항철도 운서역과 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지대 내에 마트, 은행, 음식점 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 정보는 현장 확인 필요)

* 주거 환경: 본 물건은 상가이나, 인근에 오피스텔 등 주거 시설이 함께 있어 복합적인 지역 특성을 지닙니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물건의 경매 결과 및 배당 상황이 본 건의 낙찰가 및 배당에 영향을 미칠 수 있습니다. 채권자가 공동담보 전체에 대해 경매를 실행할 수 있으며, 이 경우 배당 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 임차인: 현재 파악된 임차인(차 )은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 부담은 없습니다. 그러나 임대차 관계는 변동될 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 사업자 등록 여부 등을 재확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운서동, 공항철도 운서역 인근의 역세권 상가로서, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 일반상업지역에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 진행 시 배당 관계를 복잡하게 만들 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 면밀한 권리 분석과 함께 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상가: 공항철도 운서역 인근의 입지로 높은 유동인구 및 접근성을 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링이나 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 상업지구: 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 490,000,000원을 기준으로 하되, 공동담보 물건의 특성, 주변 시세, 향후 상권 발전 가능성 및 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 명시된 인수 보증금은 없으므로, 이를 제외한 실질적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 공동담보의 영향으로 인한 배당 우선순위 및 낙찰가율 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.