나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510933 [1] 인천광역시 서구 마전동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""인천 검단초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서
(사용승인일:2017-12-12)

외벽:스톤코트 마감 등
창호:샷시창호 임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄하며 사다리형의 토지로서 공동주택 및 업무시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510933 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1138-2 ES캐슬 3층 301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 30.82㎡ (약 9.32평)

* 건물면적: 68.59㎡ (약 20.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호

* 사용승인일: 2017-12-12

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 마전동 소재 "인천 검단초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량으로 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로: 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 지역), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경510933)입니다.

* 등기부채권 총액: 250,000,000원입니다.

* 말소될 권리:

* 을구 9번 주택임차권: 서진호, 250,000,000원 (HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 갑구 13번 강제경매: 주택도시보증공사 (말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.)

* 인수되는 권리: 현재 파악된 권리 관계상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(서진호) -> 서

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-15

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2023-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있으나, 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

* 주의사항: 임차인의 보증금 총액이 250,000,000원으로 고액이나, 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 금액은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 특성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 도시관리계획에 따른 개발 가능성이 있습니다.

* 상권 현황: 현재 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어려우나, 지역 내 근린 생활 편의시설은 갖추어진 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근이 용이하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 교육: 인천 검단초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 주변 단지 시세 (JSON 분석 기반):

* 2015년~2016년에 준공된 유사 연식의 연립/다세대 주택들이 평당 약 850만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본 물건은 2017년에 사용승인된 건물로 전용면적이 68.59㎡ (약 20.75평)입니다. 유사 면적 및 연식의 주택 시세를 고려할 때, 평당 약 800만원에서 900만원 범위 적용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경과 관련된 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 임차권 관련: '선순위임차권'이라는 언급이 있으나, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되지만, 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 경매 물건 외에 다른 담보가 설정된 물건이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 명시된 임차인 외 추가적인 임대 관계는 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지역 규제: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역 등 관련 법규 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다. 권리 분석상 HUG 관련 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항은 면밀히 검토해야 합니다. 최근 유사 연식 주택 시세를 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 투자 기회를 제공할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 비용 측면에서 유리합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교 시 경쟁력 있는 감정가로, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: HUG 관련 임차권이 매각으로 소멸될 가능성이 높아 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 215,000,000원

* 전용면적: 68.59㎡ (약 20.75평)

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래된 유사 연식(2015-2016년)의 주택 거래가 평당 약 850만원 내외로 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 전용면적(약 20.75평)에 최근 시세를 보수적으로 적용 시 (평당 800만원 ~ 900만원), 예상 가치는 약 1억 6천 6백만원 ~ 1억 8천 7백만원 수준입니다.

* 인수 보증금: 0원 (HUG 말소 동의 확약서 제출로 인한 인수 금액 없음)

* 예상 입찰가: 현재 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로, 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 선에서 전략적인 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다. 이는 최저 매각 가격, 현장 조사를 통한 상세 분석, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건지 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.