나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511148 [1] 인천광역시 중구 중산동 1873-21 광영스너그에어시티 16층1609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""인천영종초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 대단위 아파트단지, 생활숙박시설, 상가, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있으며 주위환경은 보통시 됨

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건내 제16층 제1609호로서
외벽은 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호는 샷시 창호 마감.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔),근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측과 북측으로 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-12-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인의 부재등으로 인하여 내부상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하여 감정평가하였으며, 경매 진행시 반드시 내부확인을 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511148 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1873-21 광영스너그에어시티 16층1609호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 2,300만원

토지면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

건물면적: 24.29㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

건물: 철근콘크리트구조, 22층 건물 내 16층 1609호

1.1. 입지조건

주변 환경: 대상 물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "인천영종초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 생활숙박시설, 상가, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통입니다.

토지: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35~40m), 중로2류(폭 15~20m), 경제자유구역, 성장관리권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 06월 30일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 1억 2,000만원)입니다.

말소기준권리 이후에 접수된 토스뱅크의 가압류(2025.04.01), 신용보증기금의 강제경매(2025.07.30), 이천세무서장의 압류(2025.08.26), 인천세무서장의 압류(2025.10.16) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수하는 부담 있는 권리나 보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 임차인현황

임차인: 김예정

보증금: 500만원

차임: 48만원

전입일자(사업일자): 2025-08-27

확정일자: 2025-10-23

배당신고일자: 2025-10-23

대항력: 없음

비고: 본건 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금 500만원을 인수할 의무는 없습니다.

감정평가 요약에 따르면, 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태를 확인하지 못하였으므로, 경매 진행 시 반드시 내부 확인을 하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 인천영종초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 생활숙박시설, 상가, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

오피스텔 및 근린생활시설 용도로 복합적인 이용이 가능한 지역으로, 잠재적인 임대 수익 및 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 학교(인천영종초등학교)와 공원이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

다양한 생활편의시설(상가, 근린생활시설) 이용이 가능하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

감정평가 당시 내부 상태를 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태 및 관리 상태를 경매 진행 전 반드시 확인해야 합니다.

최근 실거래가 데이터에 따르면, 2026년 5월 9,000만원, 2025년 3월 1억 1,000만원, 2024년 10월 1억 2,000만원에 거래되었습니다. 이 중 2026년 5월 거래가는 감정가(1억 2,300만원) 및 이전 거래가 대비 낮은 수준으로, 시장 가격 변동성이 존재함을 시사합니다.

영종도 지역 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장 등) 부지 선정 관련 주민 반발이 일부 언론을 통해 보도된 바 있어, 향후 지역 환경 문제로 대두될 가능성을 배제할 수는 없습니다. 그러나 대상 물건지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합의견

본건은 신축 오피스텔로, 좋은 입지 조건과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 내부 미확인 및 최근 실거래가 하락세는 주의 깊게 살펴볼 부분이며, 지역 전반의 환경 시설 관련 이슈는 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

1.8. 투자포인트

신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

향후 주변 지역 개발 및 입주율 상승에 따른 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

권리 및 임차인 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.9. 예상입찰가

최근 매매가 분석 결과, 2026년 5월 9,000만원, 2025년 3월 1억 1,000만원, 2024년 10월 1억 2,000만원에 거래되었습니다.

감정가는 1억 2,300만원이나, 최근 실거래가 중 최저가인 9,000만원을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 추이를 반영한 98,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.