나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510928 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1132-19 신한데뷰오피스텔 14층1413호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재“인천광역시청”남서측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 본건 일대는 동류형의 오피스텔 및 중.소규모의 아파트, 공동주택 등이 주를
이루고 있으며, 인근에 각종 근린생활시설 및 생활편의시설, 관공서, 대형마트 등이
소재하는 등 전반적인 입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 전반적인
대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 수성페인트 및 일부 인조석 마감.
창 호 : 하이샷시 마감.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급,배수시설, 위생시설, 전기시설, 난방시설, 승강기, 도시가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m
~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 도시관리계
획 입안중.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 이해관계인의 부재로 인하여, 건물 내부 현황도를 첨부하지 못하였으며, 자세한 임대 내역은 미상임.

물건 비고

현관에 관리비독촉장, 전기.수도 공급 중단 안내문이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510928 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권

2.2. 소재지 및 규모

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1132-19 신한데뷰오피스텔 14층1413호

토지면적: 7.95㎡ (약 2.4평)

건물면적: 46.08㎡ (약 13.9평)

2.3. 용도 및 특징

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 130,000,000원

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시청 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 동류형 오피스텔, 중소규모 아파트, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 각종 근린생활시설, 생활편의시설, 관공서, 대형마트 등이 소재하여 전반적인 입지 여건은 보통입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용 상황이 양호한 편입니다.

3.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 14층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 수성페인트 및 일부 인조석 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

토지는 대체로 세장형이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호합니다.

3.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속하며, 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 개요

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 권 입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 권미정

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-22

확정일자: 2022-12-04

배당신고일자: 2025-06-25

대항력: 있음

특이사항: 대항력있는 임차인이며, 선순위임차권이 존재합니다.

4.3. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

소유권 이전: 연숙자(2005.09.29), 김경년(2015.10.23), 이진재(2020.04.20)

을구 11번: 주택임차권, 권미정, 130,000,000원, 말소: 인수 (전입일 2022.12.22, 확정일 2022.12.04)

말소기준권리: 부평세무서장의 압류 (2023.05.18)

이 외 다수의 압류, 가압류가 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,221,000,000원입니다.

4.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 11번 임차권등기가 기재되어 있습니다.

단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받을 경우 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인의 배당을 통해 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상권 형성

인천광역시청 인근으로 행정, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

각종 근린생활시설, 쇼핑 시설(대형마트 등), 문화 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

5.2. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 정보 분석 결과, 신한데뷰오피스텔의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 3일: 전용면적 27.62㎡ (약 8.3평) 거래가 63,000,000원

* 2026년 3월 27일: 전용면적 33.52㎡ (약 10.1평) 거래가 65,000,000원

* 2026년 3월 11일: 전용면적 33.52㎡ (약 10.1평) 거래가 60,500,000원

5.3. 시세 종합

최근 실거래가를 기준으로 면적당 시세는 약 1,800,000원 ~ 2,300,000원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

본건의 전용면적 46.08㎡(약 13.9평) 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 83,000,000원 ~ 106,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 130,000,000원은 최근 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

6. 생활 정보

6.1. 생활 편의 시설

인천광역시청, 관공서, 각종 병원, 금융기관, 대형마트(홈플러스), 백화점, 문화 시설(인천문화예술회관 등) 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6.2. 건물 설비

급, 배수시설, 위생시설, 전기시설, 난방시설(도시가스), 승강기 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 권미정은 대항력이 있으며, 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당 순위 및 절차에 따라 달라질 수 있는 사항이므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 배당 현황 및 잔액 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

7.2. 관리비 및 공과금 체납 가능성

현관에 관리비 독촉장 및 전기.수도 공급 중단 안내문이 부착되어 있어, 체납된 관리비 및 공과금이 있을 수 있습니다.

일반적으로 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 체납 내역을 확인하는 것이 필수적입니다.

7.3. 기타 특이 사항

토지이용계획상 '도시관리계획 입안중' 표기가 있어, 향후 토지 이용 계획에 변동 가능성이 있습니다.

현재 전기 및 수도 공급이 중단될 수 있다는 안내문이 부착되어 있어, 입주 후 즉시 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 오피스텔로, 인천광역시청 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물은 2005년 준공되어 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

하지만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못할 경우 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 또한, 체납 관리비 및 공과금, 현재 전기/수도 공급 중단 가능성 등 현황 파악이 필요한 부분이 있습니다.

감정가(130,000,000원)는 현재 시장 시세(약 83,000,000원 ~ 106,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 남동구 핵심 지역, 행정/상업/문화 시설 접근 용이.

* 수익형 부동산 잠재력: 오피스텔로서 임대 수익 창출 가능성 보유.

* 권리 분석 확실 시: 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우, 시장가 대비 저렴하게 취득 가능.

10. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 83,000,000원 ~ 106,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임차인 권미정의 보증금 130,000,000원 인수 가능성이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점과 채권자 겸 임차인인 점을 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하여 매수인이 인수할 보증금이 없을 가능성이 높습니다.

하지만 '말소: 인수'라는 등기부 기재는 잠재적 리스크로 남아있으므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 현재 시세 상단 및 감정가를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.