나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1408 [1] 인천광역시 서구 마전동 981-8 클라우스 2동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재, '검단중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지 및 오피스텔, 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선'검단사거리역'
이 소재하여 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건내 2층 203호로서,
외벽: 미장스톤마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차장설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 완경사 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단2 지구단위계
획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1408 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 981-8 클라우스 2동 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

총층수: 7층 중 2층

사용승인일: 2015년 7월 1일

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.46㎡ (약 6.5평)

토지 지분: 21.46㎡ (약 6.5평)

건물면적: 65.22㎡ (약 19.7평)

건물 지분: 65.22㎡ (약 19.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.4. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건물 규모: 지상 7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하며, '검단중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 인천지하철 2호선 '검단사거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 장방형의 완경사 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다. 본건의 북서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (수협은행, 2018-10-23 접수, 채권최고액 192,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 갑구의 압류(국민건강보험공단) 및 임의경매(수협은행) 또한 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이영진

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-11

* 확정일자: 2025-04-30

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

3.5. 권리분석 요약

인수되는 보증금은 0원입니다. 임차인 이영진은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 1월 8일 거래: 95,590,000원 (전용면적 61.24㎡, 2층)

* 2026년 1월 12일 거래: 118,000,000원 (전용면적 61.24㎡, 3층)

본 물건은 건물면적 65.22㎡(약 19.7평)으로, 2026년 1월 거래가 118,000,000원(면적 61.24㎡)과 비교 시, 면적 및 층수 차이를 감안하여 현재 시세는 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 170,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 있습니다.

4.2. 개발 호재

인천지하철 2호선 검단사거리역을 중심으로 한 역세권 개발이 진행 중이며, 인천 1호선 검단 연장선 개통, 인천지하철 5호선 연장 및 GTX-D 노선 반영 추진 등 교통망 확충 계획이 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천지하철 2호선 검단사거리역 인근에 위치하며, 주변에 검단중학교 등 교육시설, 공원, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전반적으로 쓰레기 처리 시설 관련 이슈가 존재하나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시세 괴리

본 물건의 감정가 170,000,000원은 최근 실거래가 시세(추정 125,000,000원~135,000,000원) 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 가격 결정이 필요합니다.

6.2. 명도 관련 사항

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인 이영진은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 추가적인 임차인 또는 점유자가 있을 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 지구단위계획

본건 토지는 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 2호선 검단사거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 호재를 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력도 있습니다. 다만, 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되어 있어 적극적인 가격 분석 후 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 검단사거리역 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰 시 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 임차 보증금도 없습니다.

* 지역 개발 호재: 검단 신도시 개발 및 광역 교통망 확충 계획 등으로 향후 미래 가치가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 현 시세 추정치(약 125,000,000원 ~ 135,000,000원)를 고려할 때, 감정가보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다. 유찰 횟수 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 안전한 낙찰 및 시세 차익 확보를 위해 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.