나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511142 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1218-12 미래슈타인빌 12동 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '관교여자중학교' 북서측 인근에 위치하는 '미래슈타인빌'
12동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 아파트단지, 기존주택지대 등으로 이루어진
주거지대로서 남측 인근으로 송학산이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남서측 직선거리 약1.2km
지점에 문학I.C(제2경인고속도로)진출입로가 위치하고, 동남측 직선거리 약1.4km지점에
인천터미널역(인천지하철1호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 5층 504호로서
외벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방1, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 자루형 토지로서 북서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 일부가 왕복2차로의 포장도로(주승로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.
본건이 소재하는 12동은 인접한 11동과 맞닿아 있어 외관상 1동의 건물로 보임.

물건 비고

본건이 소재하는 12동은 인접한 11동과 맞닿아 있어 외관상 1동의 건물로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511142 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO (임차인 한은경으로 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1218-12 미래슈타인빌 12동 5층504호

용도: 다세대주택

토지면적: 27.85㎡ (약 8.43평)

건물면적: 34.34㎡ (약 10.39평)

구분건물: 미래슈타인빌 12동 5층 504호

1.3. 감정평가요약

감정가: 72,000,000원

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2001년 12월 06일 (준공)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 5층 중 5층

내부 구성: 방1, 주방겸식당, 화장실 등 (다세대주택)

설비: 보일러 설비에 의한 개별난방, 위생설비, 급배수설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '관교여자중학교' 북서측 인근에 위치.

인근 지역은 다세대주택, 아파트단지, 기존주택지대 등으로 이루어진 주거지대.

남측 인근으로 송학산이 위치하여 자연 환경 인접.

건물 외관상, 본건이 소재하는 12동은 인접한 11동과 맞닿아 있어 외관상 1동의 건물처럼 보일 수 있음.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근 용이.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

남서측 직선거리 약 1.2km 지점에 문학I.C(제2경인고속도로) 진출입로 위치.

동남측 직선거리 약 1.4km 지점에 인천터미널역(인천지하철 1호선) 위치.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주거지대 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용 용이.

일반적인 주거 지역으로, 현재까지 파악된 정보상 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

등기부채권 총액: 101,213,977원

말소기준권리: 주식회사케이비국민카드 가압류 (2022-10-31 접수)

3.2. 임차인 현황

임차인: 한은경

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-24

확정일자: 2021-11-12

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-05-08

비고: "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서상 '인수' 권리로 명시되어 있어 주의 필요.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

소멸되는 권리: 말소기준권리(주식회사케이비국민카드 가압류)보다 후순위인 가압류(하나카드, 서민금융진흥원, 국민행복기금) 및 강제경매(한은경) 등은 매각으로 소멸될 예정.

인수되는 권리: 을구 순위15번 주택임차권 (권리자: 한은경, 권리금액: 65,000,000원). 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

제공된 2026년 5월 기준 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 약 43-44㎡ 면적의 물건이 8,200만원에서 12,200만원에 거래됨.

본건의 감정가 7,200만원은 면적(34.34㎡)을 고려할 때, 최근 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됨.

4.2. 동종 물건 거래 동향

주안동 일대의 다세대주택 시장은 면적, 건축 연도, 층수, 입지 등 다양한 요인에 따라 시세 편차가 존재.

최근 거래 사례들은 2026년 5월에 집중되어 있으며, 건축 연도가 비교적 최신인 경우 더 높은 가격대를 형성하는 경향을 보임.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 형성.

인근 송학산은 쾌적한 자연 환경을 제공.

5.2. 생활 편의시설 접근성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

차량 이용 시 주요 도로 및 고속도로 접근성이 양호.

인천터미널역(인천지하철 1호선)까지의 접근성도 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 한은경 씨의 존재.

임차인의 보증금 6,500만원은 등기부상 '인수' 권리로 명시되어 있어, 경매를 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생함.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 임차인이 본 경매의 채권자로서 배당을 통해 전액 회수될 것이라는 추정 하에 기재된 것일 수 있으며, 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 철저한 사전 조사 및 배당표 확인이 필수적임.

6.2. 물건 상태 및 건물 외관

본건이 소재하는 12동은 인접한 11동과 맞닿아 있어 외부에서 하나의 건물처럼 보일 수 있음. 이는 향후 관리 또는 재건축 시 복잡한 이해관계가 발생할 소지가 있음.

건물 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사를 기반으로 평가되었으므로, 실제 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요함.

6.3. 기타 리스크

토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가 7,200만원은 면적을 고려했을 때 주변 시세와 비교하여 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인 한은경 씨의 보증금 6,500만원입니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 채권자이므로 보증금 전액 변제가 예상되나, 등기상 '인수' 권리로 명시된 점은 낙찰자 인수 위험을 내포하고 있습니다.

투자자는 이 임차인 관련 리스크를 최우선으로 고려하여, 법원의 배당 결과를 면밀히 확인하고 예상 인수 금액을 정확히 산정한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다. 권리 관계가 명확히 해소된다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 예상되는 지역 내 다세대주택.

감정가가 주변 시세 대비 경쟁력을 갖추고 있어 시세 차익 가능성 존재.

소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합.

권리 관계(임차인 보증금)가 명확히 정리될 경우, 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가: 78,000,000원

산정 근거: 본건 감정가는 7,200만원이며, 유사 면적(약 43-44㎡)의 최근(2026년 5월) 실거래가가 8,200만원 이상임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 6,500만원은 임차인이 경매를 신청한 채권자이므로 배당을 통해 전액 회수될 가능성이 높아, 낙찰자 인수 보증금은 0원으로 추정됩니다. 다만, 법원의 최종 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 점을 고려하여 감정가 대비 약간 높은 7,800만원을 예상 입찰가로 제시합니다. (보수적인 투자자라면 감정가 이하의 입찰도 고려할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.