나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510885 [1] 인천광역시 서구 원당동 825-12 가람오피스텔 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 원당동 소재 ""원당우체국"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통
이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 3층 306호로서,
2020년 05월 21일 사용승인되었으며,
외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육
제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지
원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510885 (1)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 825-12 가람오피스텔 3층 306호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2020년 05월 21일

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 기본 정보

감정가: 108,000,000원

토지 면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

건물 면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 3층 306호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상 물건은 인천광역시 서구 원당동에 소재하며, "원당우체국" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상 물건지 부지 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존 등기 이후 다수의 압류 및 가압류, 그리고 본건 강제경매 개시결정 등기가 존재합니다.

주요 등기 사항 요약:

* 2020-07-09: 소유권보존 (인대원)

* 2022-06-02: 압류 (서인천세무서장) - 말소기준권리

* 2022-12-16: 가압류 (하나캐피탈주식회사) 94,341,947원

* 2025-07-28: 강제경매 (신민정) 139,000,000원 - 본건 경매 사건

* 2025-08-06: 압류 (국민건강보험공단)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 06월 02일 서인천세무서장의 압류입니다. 본건 강제경매를 포함하여 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 139,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-11

확정일자: 2022-04-01

대항력: 있음

비고: 임차인이 본건 부동산강제경매의 채권자로 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 분석

본 물건은 인천 서구 원당동의 상업 및 주거지역에 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있어, 해당 용도에 대한 수요가 있을 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 "원당우체국"이 있으며, 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

대상 물건지 인근에는 주거 및 상업 용도의 시설들이 주로 분포하고 있으며, 현재까지 파악된 바로는 특별한 혐오시설이나 유해시설은 없는 것으로 확인됩니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 신민정(신 )은 대항력이 있으나, 본건 강제경매를 신청한 채권자로 파악됩니다. 통상적으로 채권자인 임차인의 경우 배당을 통해 보증금을 회수하므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 최종 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 파악되지 않아 실제 임대 수익률 추정에는 한계가 있습니다.

* 지역 개발 규제: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 개발에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안정적 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 경매 신청인이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 주거 편의성과 업무 접근성을 모두 갖춘 입지로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 지구단위계획구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있어 장기적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 원당동 가람오피스텔은 비교적 신축 건물로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없을 것으로 예상되며, 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성 우수

* 명확한 말소기준권리로 인한 권리관계 안전성

* 대항력 있는 임차인의 경매 신청으로 인한 보증금 인수 부담 없음

* 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 지역

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 108,000,000원입니다. 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세 분석 결과, 본 건과 동일한 가람오피스텔 내 2023년 10월 306호(전용 29.8㎡)가 1억 2,500만원에 실거래된 사례가 있습니다. 또한, 인근 유사 오피스텔의 평균 매매가는 1억 2,000만원에서 1억 3,500만원 수준으로 파악됩니다.

이를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가: 1억 1,800만원 ~ 1억 2,400만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.