나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511147 [1] 인천광역시 연수구 송도동 192-1 더샵그린스퀘어 107동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 “인천첨단초등학교” 남서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 42층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 아파트 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 북동측 각각 광대로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2008-06-13)(오칠고등학교4)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-06-13)(오칠중학교3)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-11)(송명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(송도국제 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천첨단초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2008-06-13)(오칠고등학교4)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경511147 (1)

물건 상세 정보:

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 192-1, 더샵그린스퀘어 107동 4층 401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 11억 2,600만원

* 토지 면적: 84.40㎡ (약 25.5평)

* 토지 지분: 84.4043㎡ (약 25.5평)

* 건물 면적: 125.93㎡ (약 38.1평)

* 건물 지분: 125.9313㎡ (약 38.1평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 연수송도신협

* 아파트 정보:

* 아파트명: 송도더샵그린스퀘어

* 사용승인일: 2014년 3월 11일

* 총 동수: 12동

* 총 세대수: 1516세대

* 주차대수 합계: 2360대 (지하 2352대, 지상 8대)

* 최고층: 42층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, “인천첨단초등학교” 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

* 토지의 형상은 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형입니다.

* 대상 물건은 북서측 및 북동측으로 각각 광대로변에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(첨단산업클러스터(B)), 대로3류(폭 25m~30m), 경제자유구역, 성장관리권역입니다.

* 인천첨단초등학교, 송명초등학교 등 주변 교육 시설과 관련하여 다수의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 관계

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511147 (1)

* 채권자: 연수송도신협

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2014년 7월 15일 접수)

* 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 31일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액: 1,170,030,248원.

4. 상권분석

* 물건지 주변은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 송도동은 인천경제자유구역의 핵심 지역으로, 지속적인 도시 개발과 상권 활성화가 기대되는 곳입니다.

* 인근 학교 및 주거 단지를 기반으로 한 소비층이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인천첨단초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 송명초등학교, 오칠중학교, 오칠고등학교, 송도국제 유치원 등이 주변에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 다만, 해당 학교들 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 단지 주변으로 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 송도더샵그린스퀘어 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 단지 내에는 총 2360대의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 전유부 정보와 실제 물건 현황 간의 불일치 가능성이 있습니다.

* 제공된 건축물대장상의 전유부 정보에서는 '107동 3401호'로 기재되어 있으나, 본건은 '107동 4층 401호'로 확인되었습니다. 이는 단순 기재 오류일 가능성이 높으나, 현장 조사 시 유의해야 할 부분입니다.

* 최근 매매 정보에 기재된 면적(98.2428㎡, 115.7688㎡)과 본건의 건물 면적(125.93㎡)이 상이합니다. 본건의 125.93㎡는 공급 면적일 가능성이 높으며, 정확한 전용 면적 및 유사 면적과의 시세 비교 분석이 필요합니다.

* 감정평가서 요약에서 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 일부 정보가 미상인 부분이 있음을 명시하고 있습니다.

* 초기 검색 결과, 물건지 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 송도더샵그린스퀘어 아파트 107동 4층 401호로, 총 42층 중 4층에 해당합니다.

* 공급 면적 125.93㎡ (약 38.1평)의 아파트로, 감정가는 11억 2,600만원입니다.

* 입지적으로는 인천첨단초등학교 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 여건 역시 보통 수준이며, 단지 내 편의 시설 및 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 모든 채권은 매각으로 소멸되므로, 낙찰 시 권리 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 조 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 아파트가 2026년 7월에 8억 5,000만원에서 9억 6,000만원 사이에서 거래된 것으로 나타나, 감정가 대비 시세가 낮은 편일 가능성이 있습니다. (단, 면적 비교 필요)

* 종합적으로 볼 때, 권리상 하자가 없고 입지 및 생활 환경이 우수하며, 최근 시세 대비 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시 내 핵심 입지: 지속적인 개발과 함께 주거 가치가 상승하고 있는 송도 신도시에 위치하여 향후 미래 가치가 높습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 문제가 발생하지 않습니다.

* 실거주 및 투자 적합성: 비교적 신축(2014년 준공)이며, 아파트로서 기본적인 주거 편의성이 높고, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 메리트: 최근 실거래가와 비교 시, 낙찰가에 따라 시세보다 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 11억 2,600만원

* 최근 실거래가 범위 (면적 비교 필요): 8억 5,000만원 ~ 9억 6,000만원

* 인수 보증금: 0원

* 현재 시점에서의 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 감정가는 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 보입니다.

* 보수적인 접근 시, 최근 실거래가 하단부를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 실거래가 평균 수준 및 낙찰 예상 경쟁률을 고려하여, 9억 2,000만원에서 10억 5,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 시장 상황, 본 물건의 정확한 상태, 경쟁 입찰자의 수 등에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.